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Associés

La SCI est une société créée par au moins deux associés pour une mise en commun d’un ou plusieurs biens immobiliers. 

Elle dispose de la personnalité juridique, distincte de celle des associés.

Les statuts de la SCI peuvent prévoir une clause d’agrément pour toute entrée ou sortie d’un des associés, y compris entre les époux. 

De manière générale, les statuts d’une SCI sont soumis à peu de contraintes dans leur rédaction.

Objet

L’objet d’une SCI est la mise en commun d’un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices et les pertes. Il est souvent indiqué au sein des statuts d’une SCI que cette structure a pour objet social : 

  • l’acquisition, l’administration, la gestion, la vente d’un ou plusieurs biens immobiliers,
  • la réalisation de toute opération financière, mobilière ou immobilière se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptible d’en favoriser la réalisation. Les parts sociales sont également indivises quand les époux ont apporté en nature à la société un bien indivis et qu’aucune demande d’attribution de parts (demande qui aurait mis fin à l’indivision en procédant à un partage des droits sociaux indivis des époux).

Elle ne peut pas avoir un objectif commercial : elle ne peut donc pas effectuer des achats d’immeubles à titre régulier uniquement dans le but de les revendre.

Capital social

Le capital social est fixé librement. Aucun montant minimum n’est exigé.

Le patrimoine de la société est constitué des biens apportés par chacun des associés ou achetés par la société. 

En cas d’apport d’un immeuble, il est obligatoirement effectué par acte notarié.

Gestion

La SCI désigne un gérant, nommé dans les statuts de la société ou à la suite d’un vote des associés dans une annexe. 

Les statuts définissent ses pouvoirs.

Prises de décision

Assemblées générales

Les assemblées générales rythment la vie de la SCI puisque les décisions intéressant la vie sociale de la société sont prises durant ces réunions.

Les règles de fonctionnement des assemblées (exemple : lieu de l’assemblée générale) sont fixées au sein des statuts de la SCI.

Le gérant convoque l’ensemble des associés, en précisant l’ordre du jour de l’assemblée générale, par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Un délai de quinze jours entre la date de transmission de la convocation et la tenue de l’assemblée générale doit en principe être respecté.

Les associés peuvent également être à l’initiative de cette convocation, en transmettant une lettre recommandée avec accusé de réception au gérant, afin qu’il soit délibéré sur une question déterminée. Si le gérant est récalcitrant à réunir les associés, l’associé qui a sollicité la convocation peut saisir le Président du Tribunal judiciaire du lieu de situation du siège social de la SCI pour qu’il procède à une telle convocation.

Chaque résolution, visée par l’ordre du jour, donne lieu à un vote dans le respect d’un formalisme et selon des règles de majorité prévues par les statuts.

Tous les associés ont le droit de participer et voter lors des assemblées générales, sans que cette règle ne puisse être aménagée statutairement. Les associés ne peuvent renoncer à leur droit de vote, il s’agit d’une règle d’ordre public. Cependant, ils peuvent se faire représenter par un mandataire (attention : les statuts peuvent prévoir que ce mandataire doit être un autre associé).

Une feuille de présence est signée.

Assemblée générale ordinaire

Une assemblée ordinaire est organisée chaque année. 

L’approbation des comptes est donnée durant l’assemblée générale ordinaire, étant précisé que le gérant doit rendre compte, une fois par an, de sa gestion aux associés.

« Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues ».

Les associés disposent d’un droit de communication au terme duquel le gérant doit leur adresser au moins quinze jours avant la tenue de l’assemblée le rapport de gestion, le texte de la résolution proposée et tous les documents informatifs nécessaires. Lorsque la convocation émane d’un associé, ces documents doivent être mis à la disposition des autres associés.

La loi ne prévoit aucune règle de quorum (c’est-à-dire un nombre minimal d’associés présents ou représentés – ou de parts sociales détenues par ces mêmes associés) pour que l’assemblée puisse se tenir valablement. Exemple : obligation de réunir un cinquième des associés présents ou représentés. Si le quorum prévu au sein des statuts n’est pas atteint, les associés ne peuvent pas délibérer et une nouvelle assemblée générale devra être convoquée avec le même ordre du jour.

S’agissant des règles majorité, une majorité simple est souvent exigée en pratique.

Assemblée générale extraordinaire

La modification des statuts est décidée par assemblée générale, à l’unanimité des associés à défaut de clause statutaire contraire. On parle alors d’assemblée générale extraordinaire.

Il en est de même de la décision de vendre un bien immobilier faisant partie du patrimoine de la SCI (qui constitue une manière indirecte de modifier les statuts si l’objet social ne prévoit pas ce type d’acte de disposition).

En pratique, une majorité renforcée est prévue pour les assemblées générales extraordinaires (exemple : deux tiers ou trois quarts des voix). Les règles qui constituent à augmenter les engagements des associés exigent généralement l’unanimité des associés.

Décisions relevant du gérant

Les décisions qui ne relèvent pas de la compétence de l’assemblée générale sont, par défaut, de la compétence du gérant de la SCI. Il s’agit généralement des actes d’administration de la société, sauf à ce que les statuts ou l’objet social prévoient des restrictions.

Bon à savoir : Un procès-verbal d’assemblée générale est édité et signé par le gérant. Il est conservé au siège social de la SCI au sein d’un registre.

À l’instar des statuts de la SCI, les procès-verbaux des assemblées générales sont des documents essentiels pour expertiser la société et en comprendre le fonctionnement.

Régime fiscal

Les SCI relèvent dans la majorité des cas du régime fiscal des sociétés de personnes, ce qui signifie que leurs résultats (éventuels loyers) sont déterminés et calculés au niveau de la société mais sont imposables entre les mains des associés eu égard à la part du capital social qu’ils détiennent (article 8 du Code général des impôts).

« Sous réserve des dispositions de l’article 6, les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n’ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. En cas de démembrement de la propriété de tout ou partie des parts sociales, l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier. Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier.

Il en est de même, sous les mêmes conditions :

1° Des membres des sociétés civiles qui ne revêtent pas, en droit ou en fait, l’une des formes de sociétés visées au 1 de l’article 206 et qui, sous réserve des exceptions prévues à l’article 239 ter, ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ;

2° Des membres des sociétés en participation-y compris les syndicats financiers-qui sont indéfiniment responsables et dont les noms et adresses ont été indiqués à l’administration ;

3° Des membres des sociétés à responsabilité limitée qui ont opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues au IV de l’article 3 du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié ou dans celles prévues par l’article 239 bis AA ;

4° De l’associé unique d’une société à responsabilité limitée lorsque cet associé est une personne physique ;

5° De l’associé unique ou des associés d’une exploitation agricole à responsabilité limitée ;

6° Des membres des sociétés anonymes, des sociétés par actions simplifiées et des sociétés à responsabilité limitée qui ont opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues par l’article 239 bis AB ;

7° Nonobstant les dispositions du 1°, des membres des sociétés interprofessionnelles de soins ambulatoires mentionnées à l’article L. 4041-1 du code de la santé publique ».

Certaines SCI sont assujetties à l’impôt sur les sociétés, soit de plein droit (exemple : SCI qui exerce une activité réputée commerciale en présence de location meublée) soit car elles ont opté pour cette configuration. 

Les SCI à l’impôt sur le revenu

Le résultat de la SCI, réparti entre les associés conformément à leur participation dans le capital social, est imposable au titre de l’impôt sur le revenu entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Ces derniers supportent en plus des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) au titre des revenus du patrimoine.

En général, les associés de SCI de location relèvent du régime réel d’imposition cependant, sous certaines conditions, ils peuvent bénéficier du régime microfoncier.

Dans ce cas, la SCI n’est pas redevable de l’impôt sur les résultats et plus-values de cession de biens immobiliers. C’est pourquoi, la SCI est dite « transparente fiscalement ».

Les SCI à l’impôt sur les sociétés

En optant pour ce statut, les associés font peser la fiscalité sur la SCI. Ils ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils reçoivent.

S’agissant des résultats, l’impôt sur les sociétés s’applique et s’agissant des plus-values sur les cessions de biens immobiliers les règles de plus-values professionnelles s’appliquent.

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