Jurisprudences
Prescription trentenaire sur une servitude légale de passage sur un fonds non issu de la division
Cass. civ. 3eme, 2 oct. 2025, n°24-12.678
Liquidation et partage d’indivisions mobilières et immobilières
Enseignement de l'arrêt
La prescription trentenaire (30 ans d’usage continu) du tracé d’un passage pour cause d’enclave l’emporte sur la règle du Code civil qui oblige à choisir ce passage sur le fonds issu de la division (Art. 684 C. civ.). L’assiette est donc fixée définitivement à l’endroit utilisé, même si ce fonds est un tiers à la division initiale.
Rappel du cadre légal
Le litige porte sur l’articulation de plusieurs dispositions du Code civil relatives à la servitude légale de passage pour cause d’enclave. Ce type de servitude trouve son fondement directement dans la loi.
Une servitude de passage, qui est une servitude discontinue, ne peut pas s’acquérir par prescription (art. 691 C. civ.). En revanche, l’usage continu d’une servitude de passage pendant 30 ans permet de définir définitivement l’assiette et le mode d’exercice de la servitude de passage pour cause d’enclave (art. 685 C. civ.).
« Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.
La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière. »
« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »
« L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.
L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable. »
L’enclave peut être absolue (absence totale d’accès) ou relative (issue insuffisante à l’usage normal du fonds, notamment pour un accès automobile).
En complément, quand l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage de succession ou de divorce ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. L’article 684 du code civil impose ainsi une charge prioritaire sur les terrains issus de la division. Les terrains voisins ne sont que subsidiairement soumis à une servitude lorsque les fonds objets du partage, de la vente ou de l’échange ne suffisent pas à établir un passage suffisant.
« Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable. »
Faits et procédure
Mme X est propriétaire d’une parcelle enclavée, contiguë, d’une part, à la parcelle de Mme Y avec qui elle était primitivement jointe, et d’autre part, à la parcelle des consorts Z.
Les consorts Z contestent le passage emprunté par Mme X pour accéder à la voie publique, qui traverse leur propriété. Mme X les assigne alors, ainsi que Mme Y, en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage.
La cour d’appel décide que la parcelle de Mme X bénéficie d’une servitude légale de passage à créer sur le fonds de Mme Y. La cour d’appel retient que la règle de l’article 684 du Code civil, qui impose de demander le passage sur les terrains issus de la division ayant immédiatement créé l’enclave, ne peut être écartée par un usage même trentenaire du passage sur le fonds des consorts Z.
Mme Y qui passe sur le fonds des consorts Z depuis plus de 30 ans se pourvoit en cassation. Elle argumente que la détermination de l’assiette du passage par trente ans d’usage continu (Art. 685 C. civ.) rend les dispositions de l’article 684 du Code civil inapplicables.
Apport de la Cour de cassation
La Cour de cassation est donc confronté à l’articulation entre les dispositions des articles précitées : l’assiette du passage peut-elle s’acquérir par prescription trentenaire sur des fonds non issus de la division, même si l’état d’enclave en résulte ?
La Cour de cassation décide que la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicable les dispositions de l’article 684 du Code civil.
L’arrêt du 2 octobre 2025 (n° 24-12.678, FS-B) consacre la prééminence de la prescription trentenaire de l’assiette et du mode de la servitude (Art. 685 C. civ.) sur la règle du passage à prendre sur le fonds issu de la division (Art. 684 C. civ.).
La Cour juge que : « Si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division. » Dès lors qu’un passage a été utilisé de manière continue pendant trente ans, ce tracé s’impose de façon définitive, et ce, y compris sur le fonds d’un voisin tiers à l’opération de division qui avait créé l’enclave.
Pour le propriétaire du fonds servant, cet arrêt est un rappel à la vigilance. Le fonds servant doit surveiller que l’usage de la servitude de passage par le fonds dominant enclavé correspond à l’assiette qui a été tracée. Il doit également être attentif à la nécessité d’interrompre si besoin la prescription trentenaire, laquelle court même, en cas de division, sur un fonds servant non issu de celle-ci.
Enfin, il lui incombe d’être attentif à toute modification de la situation du fonds dominant qui pourrait mettre fin à l’état d’enclave, lui permettant de demander l’extinction de la servitude.
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