Jurisprudences
Un indivisaire peut contester seul une décision de préemption
CE 1ère – 4 ème ch. Réu, 7 mars 2025, n°490933
Patrimoine - Fiscalité
Enseignement de l'arrêt
Le vendeur d’un bien immobilier, même propriétaire minoritaire en indivision peut demander l’annulation pour excès de pouvoir d’une décision de préemption de ce bien.
Rappel des faits
Le 17 août 2020, la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) de Paris exerce son droit de préemption à l’égard de plusieurs lots de copropriété d’un immeuble situé dans le 18ème arrondissement de Paris.
Un des propriétaires indivis du bien vendu saisit le tribunal administratif de Paris pour excès de pouvoir de la décision de préemption.
Le 20 mai 2022, le tribunal administratif fait droit à la fin de non-recevoir opposée par la société SOREQA tirée du défaut de qualité à agir de l’indivisaire au motif que l’indivisaire ne pouvait agir sans l’accord des autres indivisaires.
Ce jugement est contesté en appel. L’indivisaire soutient que sa demande d’annulation de la décision de préemption constitue une mesure de conservation du bien au sens de l’article 815-2 du code civil et que l’accord des autres indivisaire n’était dès lors pas nécessaire.
« Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.
Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.
A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.
Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations ».
Censure du conseil d’État
La cour administrative d’appel de Paris confirme le jugement de première instance.
Elle considère que la préemption ayant été décidée aux conditions stipulées par la promesse de vente, une action tendant à son annulation aurait pour effet de remettre en cause la décision unanime des indivisaires de conclure cette promesse, sous condition suspensive de l’exercice du droit de préemption.
Dès lors, une telle action devait être regardée selon la Cour administrative d’appel non comme une mesure de conservation du bien mais comme un acte de disposition, que l’un des propriétaires indivis de ce bien ne pouvait réaliser sans recueillir l’accord des autres indivisaires, conformément aux dispositions de l’article 815-3 du Code civil.
« Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. »
Saisi du litige par l’indivisaire, le Conseil d’état estime au contraire que toute décision de préemption d’un bien apporte une limitation au droit de propriété du vendeur et affecte à ce titre les intérêts de ce dernier, faut-il indivisaire.
Dès lors, chaque indivisaire est fondé à défendre son droit de propriété sur le bien tout entier.
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