Jurisprudences
Exception au droit de préemption du locataire commercial pour les ventes intrafamiliales, hors cessions à une SCI
Cass. civ. 3eme, 5 mars 2026, 24/11.525
Anticipations de successions, Patrimoine - Fiscalité
Enseignement de l'arrêt
L’exception intrafamiliale au droit de préférence du locataire commercial ne s’applique pas lors d’une vente à une SCI, même familiale, en raison de l’autonomie de sa personnalité juridique.
Rappel du cadre légal
L’article L.145-46-1 du Code de commerce octroie au locataire commercial un droit de préemption lorsque le propriétaire décide de vendre les murs. Concrètement, le bailleur doit lui notifier les conditions et le prix de la vente, offre que le preneur dispose d’un mois pour accepter, sous peine de nullité de la cession.
Ce principe n’est toutefois pas absolu.
Le même article L.145-46-1 prévoit des dérogations strictes, dont l’exception dite « intrafamiliale ». Ainsi le droit de préemption du locataire est écarté lorsque le local est cédé au conjoint du bailleur, à ses ascendants ou à ses descendants.
C’est précisément sur les contours de cette exception que se penche l’arrêt commenté : la dispense de préemption s’applique-t-elle lorsqu’un propriétaire vend son bien, non pas directement à ses enfants mais à une société civile immobilière (SCI) constituée exclusivement par ces derniers ?
« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du même code. »
Faits et procédure
En l’espèce, une société civile immobilière (la SCI du Plessis Bouchet), agissant en qualité de bailleresse et représentée par son gérant, donne à bail commercial des locaux à la société Centre de formation routière Marionneau.
Le 6 juillet 2018, la bailleresse consent une promesse de vente portant sur ces locaux au profit de la SCI Fenix, une société spécifiquement constituée par le gérant de la SCI bailleresse et ses deux enfants.
Cette promesse est conclue sous la condition suspensive de non-exercice du droit de préférence par le locataire.
Conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, le notaire chargé de la vente notifie cette offre au locataire qui déclare accepter l’offre.
Cependant, la bailleresse refuse de conclure la vente à son bénéfice. Face à ce refus, le locataire assigne la SCI propriétaire en justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente, tandis que cette dernière assigne à son tour le notaire en garantie pour demander l’indemnisation de son préjudice.
Apport de la Cour de cassation
L’apport majeur de l’arrêt rendu le 5 mars 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation réside dans l’interprétation stricte des exceptions au droit de préférence du locataire commercial, instauré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
La Haute juridiction affirme avec fermeté que la dérogation légale de la vente intrafamiliale ne s’applique pas lorsque la vente est consentie au profit d’une société civile immobilière (SCI), quand bien même cette société serait exclusivement constituée de parents ou d’alliés du bailleur (en l’occurrence, ses enfants).
Le raisonnement de la Cour s’ancre dans le principe fondamental de l’autonomie de la personne morale.
La SCI possédant une personnalité juridique propre et distincte de celle de ses associés, une cession à son profit ne peut en aucun cas être assimilée juridiquement à une cession directe à des descendants.
Par cette solution, la Cour de cassation pose une limite claire aux montages patrimoniaux visant à transmettre un bien immobilier au sein d’une famille tout en tentant de contourner les droits du locataire. Elle rappelle ainsi que le droit de préférence du preneur constitue la règle de principe, et que ses exceptions, dérogatoires par nature, s’interprètent strictement, interdisant de contourner l’écran de la personnalité morale pour faire bénéficier la société d’une exception réservée aux seules personnes physiques visées par la loi.
La portée de cette décision s’éclaire au prisme du droit des sociétés. En se fondant sur l’article 1842 du code civil, la Cour de cassation consacre la stricte étanchéité de la personne morale et refuse d’appliquer la théorie de la transparence, qui aurait consisté à ignorer l’écran sociétaire pour ne retenir que la présence des enfants derrière la SCI.
La Cour privilégie ainsi une application implacable du texte et la sécurité juridique du preneur, quitte à paralyser la fluidité de ces montages patrimoniaux familiaux.
