Jurisprudences

Patrimoine – Plus-value et vente de la résidence principale

CE 9eme et 19eme ch, 30 sept. 2026, n°511134

Patrimoine - Fiscalité

Enseignement de l'arrêt

L’utilisation privative de l’ensemble des constructions et aménagements annexes implantés sur la propriété sur laquelle se situe la résidence principale, permet de justifier l’exonération d’imposition de la plus-value en cas de cession de la résidence principale prévue pour les dépendances immédiates et nécessaires des biens.

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Rappel du cadre légal

Le Code général des impôts (article 150U CGI) prévoit expressément que sont exonérées d’imposition au titre de la plus-value réalisée lors de la cession, les immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession.

« I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH.
Ces dispositions s’appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l’article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits.
II. – Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :
1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ;
(…)
3° Qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des biens mentionnés aux 1° et 2°, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles ; »

Faits et procédure

En l’espèce, une propriétaire a cédé, avec ses coindivisaires, une propriété familiale située à Nice d’une superficie totale de 46 155 m2, comprenant deux maisons à usage d’habitation, une chapelle privée et un terrain attenant, en se prévalant de l’exonération d’impôt sur le revenu de la plus-value tirée de cession de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires.

L’Administration fiscale considère quant à elle que seule une fraction de 4 339 m2 de la propriété correspond à la résidence principale des coindivisaires ouvrant droit au bénéfice de l’exonération.

En effet selon l’Administration fiscale, seules les deux maisons d’habitation et leurs dépendances immédiates et nécessaires, composées notamment des cours et voies d’accès, pouvaient bénéficier de l’exonération de la plus-value. Le surplus de la propriété, vendu comme terrain à bâtir, ne pouvant recevoir cette qualification.

Elle soumet alors la propriétaire à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales assorties des pénalités correspondantes.

Contestant cette appréciation, la cédante saisit le tribunal administratif de Nice aux fins de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie. Ce dernier rejette la demande.

La demanderesse forme un recours devant la Cour administrative d’appel de Marseille.

Dans son arrêt du 6 novembre 2025, elle annule le jugement et décharge la requérante des impositions en litige.

La ministre de l’Action et des comptes publics forme un pourvoi devant le Conseil d’État.

Apport du Conseil d’État

Dans son arrêt du 30 septembre 2026, le Conseil d’état rejette le pourvoi formé par la ministre de l’action et des comptes publics. Il considère en effet que :

« pour juger que l’ensemble du terrain attenant aux deux maisons d’habitation en constituait la dépendance immédiate et nécessaire au sens des dispositions du 3° du II de l’article 150 U du code général des impôts citées au point 2, sur ce que M Z… faisait valoir sans être contestée que la surface sur laquelle était implanté le système d’assainissement individuel des maisons d’habitations était indispensable à leur usage, que les autres constructions et aménagements annexes implantés sur la propriété, à savoir le bassin, la chapelle, la terrasse et le court de tennis, avaient toujours fait l’objet d’une utilisation privative par elle et ses sœurs, que ces équipements étaient fonctionnellement liés aux maisons d’habitation et que les différents espaces verts, à l’état de jardin, pelouse ou espaces boisés, faisaient également l’objet d’une utilisation privative à titre d’agrément, la cour s’est livrée, par une décision suffisamment motivée, à une appréciation souveraine des pièces du dossier qui, en l’absence de dénaturation, n’est pas susceptible d’être discutée devant le juge de cassation ».

Autrement dit, l’utilisation privative de l’ensemble des constructions et aménagements annexes implantés sur la propriété sur laquelle se situe la résidence principale, permet de justifier l’exonération d’imposition de la plus-value en cas de cession de la résidence principale prévue pour les dépendances immédiates et nécessaires des biens.