Jurisprudences

Patrimoine - Droits de mutation et société à prépondérance immobilière

Cour d’appel de Paris, 26 mai 2025 n°22-10251

Patrimoine - Fiscalité

Enseignement de l'arrêt

La cession de parts d’une société à prépondérance immobilière est soumise à un droit de mutation à titre onéreux de 5%, contre un taux de droit commun de 0,1% lorsque la cession de parts est relative à une société qui n’est pas à prépondérance immobilière.

Les droits afférents au contrat de crédit-bail ne doivent pas être considérés comme des droits immobiliers pour l’appréciation de la prépondérance immobilière.

#droits de mutation

Faits et procédure

Par un acte du 31 mars 2025, la société Phelippeau Invest cède à une société Ydelim 1 100 actions détenues dans la société Actif Ré pour un montant de 1 501 932 €.

Cette cession donne lieu au versement de droits d’enregistrement d’un montant de 1 502 €. Le taux de 0,1 % est appliqué au prix de cession en application de l’article 726 I 1° du Code général des impôts.

– Les cessions de droits sociaux sont soumises à un droit d’enregistrement dont le taux est fixé :

1° A 0,1 % :

– pour les actes portant cessions d’actions, de parts de fondateurs ou de parts bénéficiaires des sociétés par actions négociées sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code ;

– pour les cessions, autres que celles soumises au taux visé au 2°, d’actions, de parts de fondateurs ou de parts bénéficiaires des sociétés par actions non négociées sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code, et de parts ou titres du capital, souscrits par les clients, des établissements de crédit mutualistes ou coopératifs.

Lorsque les cessions mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent 1° s’opèrent par acte passé à l’étranger et qu’elles portent sur des actions ou parts de sociétés ayant leur siège en France, ces cessions sont soumises au droit d’enregistrement dans les conditions prévues au présent 1°, sauf imputation, le cas échéant, d’un crédit d’impôt égal au montant des droits d’enregistrement effectivement acquittés dans l’État d’immatriculation ou l’État de résidence de chacune des personnes concernées, conformément à la législation de cet État et dans le cadre d’une formalité obligatoire d’enregistrement de chacune de ces cessions. Ce crédit d’impôt est imputable sur l’impôt français afférent à chacune de ces cessions, dans la limite de cet impôt.

La société Actif Ré (la société dont les parts sont cédées) a pour activité l’acquisition et/ou la construction d’immeubles en vue de la location, et l’acquisition ou prise à bail, par tous moyens notamment le crédit-bail, de tous biens ou droits immobiliers ainsi que l’exploitation et la location desdits biens ou droits immobiliers.
L’administration fiscale transmet le 27 juin 2017 à la société Ydelim (le cessionnaire) une proposition de rectification portant majoration de droits d’enregistrement afférents à cette cession outre des intérêts de retard. L’administration considère que la société dont les parts ont été cédées était une société à prépondérance immobilière et que la cession était alors soumise aux droits de 5% prévus à l’article 726, I, 2°, du Code général des impôts.

2° A 5 % :

– pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière.

Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et elles-mêmes à prépondérance immobilière. Toutefois, les organismes d’habitations à loyer modéré, les sociétés foncières qui remplissent les conditions prévues au 1°, au a du 2° et aux 3° et 4° du 1 du II de l’article 199 terdecies-0 AB du présent code et les sociétés d’économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux ne sont pas considérés comme des personnes morales à prépondérance immobilière.

La société Ydelim conteste ce redressement et le 25 septembre 2020, elle assigne l’administration fiscale devant le Tribunal judiciaire de Paris en décharge des droits complémentaires mis à sa charge.
Par un jugement du 25 mars 2022, le Tribunal judiciaire de Paris prononce la décharge des droits d`enregistrement complémentaires déboutant ainsi l’administration fiscale qui saisit la Cour d’appel.

Rappel de la définition de la « prépondérance immobilière »

Selon une définition empruntée à Monsieur Serge Lamiaux, fiscaliste auprès du CRIDON Sud-ouest, une société à prépondérance immobilière est une personne morale dont les droits sociaux ne sont pas côtés en bourse et dont l’actif est – ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause – pour plus de la moitié – constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France (ou de participations dans des personnes morales dont les droits sociaux ne sont pas cotés en bourse et qui sont elles-mêmes à prépondérance immobilière).

L’administration fiscale va plus loin encore en exposant une formule de calcul pour apprécier si le caractère immobilier est prépondérant (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10) :

il y a lieu de retenir au numérateur :
- la valeur des immeubles et des droits réels immobiliers qu’elle possède en France, et ce quelle que soit l’utilisation qu’elle en fait, c’est-à-dire qu’elle les affecte ou non à sa propre exploitation ;
- d’autre part, la valeur des participations qu’elle détient dans des personnes morales à prépondérance immobilière ;

il y a lieu de retenir au dénominateur la valeur de la totalité des éléments d’actifs (meubles et immeubles), français ou étrangers. Il convient donc d’y faire figurer notamment, outre les actifs retenus au numérateur, la valeur des immeubles et droits immobiliers situés à l’étranger, et les participations dans des personnes morales qui ne sont pas à prépondérance immobilière.

Les éléments d’actif retenus au numérateur et au dénominateur doivent être estimés à leur valeur vénale réelle.

La prépondérance immobilière est retenue lorsque le résultat de cette opération est supérieur à la moitié.

La composition de l’actif immobilier considéré dans ce calcul peut cependant être un sujet à un débat que la Cour d’appel de Paris a eu à trancher en se penchant sur le crédit-bail immobilier.
Le crédit-bail immobilier (parfois appelé leasing immobilier) est une opération par laquelle une entreprise spécialisée achète ou fait construire un immeuble puis le donne en location à une entreprise utilisatrice (le crédit‑preneur) en lui accordant la faculté de devenir propriétaire de l’immeuble au plus tard à l’expiration du bail.

Apport de la Cour d’appel de Paris

En l’espèce, à l’actif du bilan de la société vendue, figurait au titre de l’actif immobilier figurait des immobilisations incorporelles correspondant au prix de l’acquisition d’un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un immeuble à usage d’hôtel. Ces immobilisations avaient une valorisation prépondérante sur le reste de l’actif.

La prise en compte de ce crédit-bail dans la détermination de la prépondérance immobilière était donc un enjeu important qui déterminait le caractère immobilier de la société Actif Ré.

L’administration fiscale fait valoir deux arguments.

Le premier est relatif à l’analyse du contrat de crédit-bail immobilier et des droits qu’il confère au preneur.

Selon l’administration, le preneur – outre l’usage des biens jusqu’au terme du contrat – dispose d’une option d’achat sur ces biens qui doit être considérée comme conférant des droits de nature immobilière.

La Cour d’appel rejette cet argument. Elle considère que le crédit-preneur n’acquiert pas de droits sur l’immeuble du seul fait de la signature d’un contrat de crédit-bail ; mais seulement des droits de nature mobilière, résultant de ses obligations envers le crédit-bailleur.

Même la promesse unilatérale de vente au terme du bail, stipulée par le crédit-bailleur au profit du crédit-preneur, ne constitue pas un droit sur l’immeuble.

La Cour d’appel en profite pour mettre l’administration fiscale face à ses contradictions. Bien que sa doctrine ne lui soit pas opposable dans le cadre du présent litige, la Cour relève que dans ses commentaires publiés le 12 septembre 2012 sous la référence BOI-RFPI-SPI-10-20 en matière de plus-value immobilière, l’administration énonce que « [l]es droits détenus dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier par la société constituent, tant qu’elle n’acquiert pas la propriété de l’immeuble, des droits de nature mobilière, et ne sont donc pas à prendre en compte au numérateur pour l’appréciation de la prépondérance immobilière » (point 60).

Le second est tiré des règles de publicité foncière : le contrat en cause avait été publié auprès des services de publicité foncière, ce qui le rendait – opposable aux tiers et donc – selon l’administration – constitutif de droits réels immobiliers.

La Cour d’appel balaie également cet argument : la publicité du contrat de crédit-bail immobilier est sans incidence sur la nature des droits conférés au preneur.

Ainsi la société qui ne contient à son actif que des crédits-baux immobiliers ou dont la valeur est supérieure à celles des biens et droits immobiliers qu’elle détient, n’est pas une société à prépondérance immobilière. Sa cession doit donc être soumise au taux commun de 0,1%.