Le droit de passage d’un fond enclavé des suites de la division d’un fonds

Rappels à propos de l’enclave

Un terrain est enclavé lorsqu’il n’a aucun accès à la voie publique ou ne dispose que d’un accès insuffisant au regard des besoins actuels et légitimes de son utilisation normale, au sens de l’article 682 du Code civil.

L’enclave est donc caractérisée lorsque l’accès du fonds à la voie publique ne permet pas son exploitation agricole, industrielle ou commerciale ou des travaux de construction ou de lotissement.

La situation n’est pas rare en cas de division de terrains au moment du partage d’une succession, chacun souhaitant récupérer une parcelle d’un terrain détenu par le défunt. 

Le cas échéant, le propriétaire du fond enclavé peut alors demander à ses cohéritiers et aux propriétaires des fonds voisins de manière générale, un passage permettant le désenclavement de la parcelle concernée, bien entendu sous réserve du versement d’une indemnité. 

L’insuffisance d’accès s’apprécie concrètement, d’après la destination du fonds et ses besoins actuels, et non par simple référence à l’existence matérielle d’un sentier ou d’un accès théorique inadapté.

L’état d’enclave d’une parcelle peut ainsi être caractérisé lorsque l’accès à cette dernière est insuffisant au regard des termes du plan local d’urbanisme en vigueur dans la commune concernée.

Précision étant faite que lorsque l’enclave est la conséquence d’une division d’un fonds à la suite d’une vente, d’un échange ou d’un partage, le passage nécessaire au désenclavement doit en principe être demandé sur les parcelles objets desdits actes (article 684 du Code civil). Il existe toutefois une exception dans l’hypothèse où un passage sur ces parcelles serait insuffisant : les propriétaires des autres parcelles voisines peuvent alors être sollicités (article 682 du Code civil).

Faits et procédure

En 1999, deux personnes acquièrent par deux actes distincts 5 parcelles de terrains, formant ainsi un fonds unique, disposant d’un accès à la voie publique par la parcelle 5.

Par acte du 7 mars 2013, elles cèdent les parcelles 4 et 5, les trois autres n’ayant donc plus accès à la voie publiques. 

Ces trois dernières sont vendues par acte du 25 août 2017 à une société.

Se prévalant de l’état d’enclave des parcelles 1 à 3, la société acquéreuse assigne le propriétaire d’une autre parcelle (6) en fixation de l’assiette d’une servitude de passage. 

Affirmant toutefois que l’état d’enclave résultait de la division d’un fonds unique, en raison de l’acte de vente du 7 mars 2013,  le voisin assigné s’oppose à la fixation de l’assiette d’une servitude sur son fonds.

Par arrêt du 11 avril 2024, la Cour d’appel de Bordeaux considère que le passage permettant le désenclavement ne peut être établi que sur les parcelles issues du fond divisé (4 et 5 donc). 

Elle déboute donc la société de sa demande tendant à voir fixer une servitude sur une parcelle ne dépendant pas du fonds initial.

Cette société forme alors un pourvoi en cassation, estimant que : 

• les parcelles enclavées et celle garantissant un accès à la voie publique n’étaient pas issues de la même propriété puisqu’elles appartenaient à des propriétaires différents jusqu’en 1999,
• les parcelles 1, 3 et 4 étaient enclavées avant leur réunion en 1999 puisque seule la parcelle 5 disposait alors d’un accès à la voie publique et n’appartenait pas au même propriétaire, 
• si un propriétaire vend une parcelle enclavée qu’il avait conservé après avoir cédé d’autres de ses parcelles, sans avoir réclamé le passage auquel il avait droit sur la parcelle non enclavée, le nouvel acquéreur peut demander un passage sur le fondement des articles 682 et 683 du Code civil, sans que les termes de l’article 684 du Code civil, obligeant à solliciter un passage sur des fonds concernés par une vente, ne puissent lui être opposés.

Apport de la Cour de cassation

Aux termes de son arrêt du 20 novembre 2025, la Cour de cassation affirme toutefois que :

• lorsque l’état d’enclave d’une parcelle est la conséquence directe de la division d’un fonds non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, même si, en raison de cette division, les parcelles se trouvent dans l’état dans lequel elles existaient avant la constitution dudit fonds unique, 
• le fait que le propriétaire des parcelles enclavées en raison de la vente antérieure d’autres parcelles n’ait pas sollicité un droit de passage sur les parcelles vendues, issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du Code civil,
• de sorte que le passage permettant un désenclavement des dernières parcelles vendues ne pouvait être autorisé que sur les parcelles issues du fonds divisé.

Cette précision de la Cour de cassation est primordiale en ce qu’elle permet à l’avocat de savoir qui il doit assigner pour permettre à son client de désenclaver les parcelles dont il est propriétaire en sollicitant un droit de passage sur un fond voisin.

Notons que cet état d’enclave est d’autant plus déterminant que sa caractérisation empêche de qualifier un terrain de constructible. De sorte que, dans le cadre d’un partage à la suite d’une succession ou d’un divorce, lorsque les parcelles attribuées à un copartageant sont enclavées alors que l’acte de partage les qualifie de constructibles, il peut solliciter la nullité de cet acte pour erreur sur l’existence de ses droits.

Cette analyse peut opportunément être complétée par la lecture de l’article ci-après sur notre site relatif à la prescription trentenaire d’acquisition liée à la servitude légale sur un fonds issus d’une division.