Indivision – jouissance privative et indemnité d’occupation

Indemnité d’occupation en cas de jouissance privative

Un indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis, en empêchant les autres indivisaires d’en user, est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation, sauf convention contraire entre les parties. 

Cette indemnité est prévue par l’article 815-9, alinéa 2, du Code civil.

Cette indemnité d’occupation est une forme de loyer due à l’indivision. Elle a pour objet de compenser le préjudice subi par l’indivision, notamment la perte de revenus qu’elle aurait pu tirer du bien.

L’indemnité d’occupation est soumise à une prescription quinquennale, ce qui signifie que l’indemnité ne peut porter que sur les cinq dernières années précédant la demande judiciaire. Une fois la prescription acquise, l’indemnité d’occupation peut donc évidemment être due pour une période supérieure à cinq années.

Définition de la jouissance exclusive

Pour réclamer une indemnité d’occupation contre l’occupant du bien indivis, il faut caractériser une jouissance privative et exclusive de cet indivisaire.

La jouissance privative est définie comme le fait, pour un indivisaire, de prendre possession d’un bien indivis et d’en exclure les autres indivisaires. Cette exclusion peut être factuelle ou juridique. Les avocats spécialisés en indivision de notre cabinet savent cependant que la définition de la jouissance exclusive est à la fois mouvante et restrictive. 

Ainsi, dans un arrêt du 30 avril 2025 (RG n°23-16.963) , la Cour de cassation rappelle que le seul fait pour un indivisaire d’occuper seul l’immeuble indivis ne caractérise pas l’occupation privative.

La Cour de cassation emploie désormais régulièrement une formule devenue constante « la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coindivisaire d’user de la chose. » (Cass 1^ère civ 31 mars 2016 n°15-10.748)

Il faut donc prouver que cette occupation exclue la même utilisation par ses coindivisaires (Cass civ 1^ère 30 avril 2025 n°23-16.963).

La jurisprudence admet que détention des clés par un seul permet, à elle seule, de caractériser l’impossibilité de fait pour les autres de pouvoir utiliser le bien, et de réclamer une indemnité d’occupation. Peu importe que le détenteur exclusif des clés ait ou non effectivement utilisé le bien.

Arrêt étudié : la jouissance exclusive de l’indivisaire concubin

Dans la première jurisprudence étudiée, le litige porte sur la liquidation d’une indivision entre concubins.

Un indivisaire ayant manifestement occupé un bien indivis a été condamné par les juges à verser une indemnité de jouissance privative à compter de la séparation de fait des concubins.

L’indivisaire débiteur reproche à la Cour d’appel de ne pas avoir recherché si l’autre était dans l’impossibilité d’occuper les lieux du fait de son occupation.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 26 mars 2025 (RG n°23-19.685) censure l’arrêt d’appel et rappelle classiquement que les juges du fond auraient dû rechercher si l’usage du bien par le concubin occupant excluait l’usage concurrent de son concubin.

Cet arrêt reprend la jurisprudence désormais constante et rappelle que l’usage effectif du bien n’est pas systématiquement synonyme de jouissance exclusive.

Plus d’indemnité d’occupation après la date de jouissance divise

Dans la seconde jurisprudence étudiée, le litige porte sur une indivision entre ex-époux commun en biens.

 L’indivision entre eux :

• nait donc au jour de la date des effets du divorce, en principe fixée à la date de la demande en divorce (assignation en divorce le plus souvent) ou de la cessation de la collaboration et de la cohabitation (qui est présumé intervenir au jour de leur séparation physique), 
• prend fin au jour de la date de jouissance divise.

Dans ce dossier, l’époux revendique le paiement d’une indemnité d’occupation à son ex-époux ayant occupé le bien indivis seul, jusqu’au partage définitif.

La Cour d’appel fixe la date de jouissance divise au 2 juillet 2014 et condamne l’ex-époux à une indemnité à l’égard de l’indivision post communautaire de juillet 2020 jusqu’au jour du partage. 

L’époux débiteur de cette indemnité d’occupation se pourvoit en cassation. Il considère la décision contestable puisque les juges du fond rendent l’époux débiteur, envers l’indivision, d’une indemnité d’occupation pour une période postérieure à la date de jouissance divise.

Rappelons que la date de jouissance divise est celle à compter de laquelle le bien anciennement indivis est considéré comme partagé. Il n’appartient alors plus qu’à un seul des anciens indivisaires. Cette date est normalement fixée au jour le plus proche du partage (Article 829 du code civil), puisqu’elle fixe également le jour d’évaluation du bien indivis pour déterminer quelle valeur l’autre indivisaire doit récupérer (paiement de la soulte).

A compter de cette date les fruits et revenus du bien (loyers pour les immeubles, dividendes pour les titres sociaux, intérêts pour les sommes d’argent) reviennent à l’attributaire du bien indivis. 

La Cour de cassation rappelle donc logiquement que l’indemnité d’occupation est assimilée à un revenu, qui n’est plus due à compter de la date de jouissance divise.