Fiscalité liée l’occupation et la détention de biens immobiliers

Impôt sur la Fortune immobilière (IFI)

Principe d’imposition

La législation fiscale française permet de taxer la détention du patrimoine immobilier depuis de nombreuses années. C’est actuellement le cas avec l’IFI – Impôt sur la fortune immobilière- qui impose au contribuable la déclaration de son patrimoine immobilier (actif brut et passif déductible), puis sa taxation au-delà du seuil de 1.300.000€. 

Cet impôt est principalement prévu à l’article 964 du code général des impôts, lequel dispose :

« Il est institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière ».

Sont soumises à cet impôt, lorsque la valeur de leurs actifs mentionnés à l’article 965 est supérieure à 1 300 000 € :

1° Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs actifs mentionnés au même article 965 situés en France ou hors de France.

Toutefois, les personnes physiques mentionnées au premier alinéa du présent 1° qui n’ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédant celle au cours de laquelle elles ont leur domicile fiscal en France ne sont imposables qu’à raison des actifs mentionnés au 2°.

Cette disposition s’applique au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle le domicile fiscal a été établi en France ;

2° Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers.

Sauf dans les cas prévus aux a et b du 4 de l’article 6, les couples mariés font l’objet d’une imposition commune.

Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l’article 515-1 du code civil et les personnes vivant en concubinage notoire font l’objet d’une imposition commune.

Les conditions d’assujettissement sont appréciées au 1er janvier de chaque année.»

Cet impôt est relativement nouveau puisqu’il n’a pris le relais de l’ISF qu’en 2018, dont l’assiette était bien plus large puisqu’elle incluait tout le patrimoine du contribuable (valeurs mobilières, immobilier, etc.).

Pour l’IFI, l’impôt est calculé suite à la déclaration spontanée par le contribuable de son patrimoine et de sa valorisation, et un taux progressif d’imposition lui est appliqué. 

En résumé, le contribuable dont le foyer fiscal est détenteur d’un patrimoine immobilier net supérieur à 1.300.000€ au 1^er janvier de l’année d’imposition est imposable. 

Assiette taxable et taux applicables

Quels sont les biens concernés ?

L’assiette de l’IFI est réduite aux seuls biens immobiliers. Il peut s’agir de biens détenus en pleine propriété de manière divise ou indivise par le contribuable, mais uniquement pour la quote-part détenue par lui dans ce dernier cas. 

Il peut également s’agir : 

• De biens démembrés, qui doivent être déclarés pour la valeur en pleine propriété par l’usufruitier, sauf exception prévues à l’article 968 du code général des impôts. Notamment lorsque le démembrement est d’origine légale c’est le cas par exemple de l’usufruit du conjoint survivant ; 
• De parts de société civiles détenant de l’immobilier. 

Le code général des impôts prévoit un certain nombre d’exonérations quant à la base taxable, par exemple pour les biens professionnels, et de décotes en fonction du type de bien détenu (par exemple, décote de 30% pour la détention de la résidence principale et les biens indivis, etc.). 

Quels sont les taux applicables ?

L’article 977 du code général des impôts prévoit l’application des taux suivants :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Tarif applicable (en pourcentage)
N’excédant pas 800 000 €	0
Supérieure à 800 000 € ou égale à 1 300 000 €	0,50
Supérieure à 1 300 000 € ou égale à 2 570 000 €	0,70
Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 €	1
Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 €	1,25
Supérieure à 10 000 000 €	1,50

Et indique notamment que « Pour les redevables dont le patrimoine imposable a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, le montant de l’impôt calculé selon le tarif prévu au tableau du 1 est réduit d’une somme égale à 17 500 €-1,25 % P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine. »

Composition du foyer fiscal taxé

Le code général des impôts prévoit une imposition commune pour les époux, les partenaires ainsi que les concubins notoires. Il faut également ajouter à la masse taxable les biens détenus par d’autres membres du foyer fiscal et notamment les enfants mineurs. 

Pour cet impôt, la législation fiscale retient donc une composition extensive du foyer fiscal dans la mesure où même les concubins notoires sont imposés communément, alors même qu’ils ne le sont pas au titre de l’impôt sur le revenu.

Impôts fonciers

Taxe foncière

Principe général

La taxe foncière ou taxe sur les propriétés bâties et non bâties est un impôt dit « foncier », c’est-à-dire lié à la détention d’un bien immobilier, et qui existe depuis 1974 en remplacement de l’ancienne contribution foncière. 

La taxe foncière est due annuellement pour les biens détenus au 1^er janvier par le contribuable. Son montant est déterminé en fonction de la valeur locative cadastrale du bien concerné.

L’article 1496 du code général des impôts prévoit notamment que « La valeur locative des locaux affectés à l’habitation ou servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux.

II. – La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. »

En complément, il faut préciser que le code général des impôts prévoit dans ses articles 1492 et suivants des cas d’exonération (en raison des capacités financières du contribuable, de la nature des biens, etc.). 

En cas d’indivision successorale, tant que la mutation de propriété postérieure au décès n’est pas effectuée, l’administration adresse son avis de taxe au nom du propriétaire décédé représenté par ses héritiers. 

Taxe foncière en cas d’indivision

En cas d’indivision, chaque indivisaire est redevable pour sa quote-part de propriété. Il n’existe pas de solidarité entre indivisaires vis-à-vis de l’administration fiscale pour le paiement de la taxe foncière.

Taxe foncière en cas de démembrement de propriété

Lorsque le bien, objet de l’avis de taxe foncière, fait l’objet d’un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui doit assumer le paiement de la taxe foncière et la mention sur l’avis de taxe du nom du nu-propriétaire ne créée pas de solidarité avec le nu-propriétaire. Dans le cas d’un droit d’usage et d’habitation, c’est « l’usager » du bien qui est redevable vis-à-vis du propriétaire, bien que ce dernier soit tenu du paiement vis-à-vis de l’administration fiscale. 

Taxe d’habitation

La taxe d’habitation est également un impôt foncier perçu au profit des collectivités locales, comme les taxes foncières évoquées précédemment. Contrairement à la taxe foncière pour laquelle les biens concernés sont ceux détenus par le contribuable (qui en est le propriétaire), la taxe d’habitation concerne les biens occupés, par le contribuable au 1^er Janvier de l’année d’imposition. Cette taxe est due que l’occupant soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit du bien. 

La taxe d’habitation est une taxe perçue au profit des collectivités locales. Son montant varie d’une commune à l’autre puisque son taux d’imposition est voté par les collectivités territoriales.

Elle dépend des caractéristiques du logement tout comme la taxe foncière, et notamment les dimensions du bien, le niveau de confort, la présence d’annexes, de piscine… ainsi que de la situation personnelle du contribuable. Elle peut, en effet, être majorée pour les foyers fiscaux à hauts revenus. Il est à noter que depuis un revirement de jurisprudence la taxe d’habitation est due par l’indivision, car considérée comme une charge de conservation du bien. L’indivisaire occupant est donc fondé à porter le paiement de celle-ci à son compte d’administration.

On doit en revanche opérer depuis 2018 une distinction entre les résidences principales et les résidences secondaires des contribuables. 

Pour ce qui concerne la taxe relative aux résidences principales du contribuable : depuis 2018, elle a progressivement baissé pour l’ensemble des contribuables en commençant par les ménages les plus modestes. En 2021, 80 % des Français ne la payaient plus selon les données transmises par Bercy. Pour les 20 % des ménages restants, l’allègement était de 30 % en 2021. Il serait de 65 % en 2022. En 2023, plus aucun foyer ne paiera de taxe d’habitation sur sa résidence principale. 

La taxe est, en revanche, maintenue pour les résidences secondaires. Elle peut être majorée pour les biens situés dans des communes dites en « zone tendue ».

Taxe sur les logements vacants

L’article 232 du code général des impôts prévoit les dispositions suivantes :

« I.-La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée.

II.-La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception des logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources.

III.-La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II.

IV.-L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d’imposition et à 25 % à compter de la deuxième.

V.-Pour l’application de la taxe, n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II.

VI.-La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable.

VII.-Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.

VIII.-Le produit de la taxe est versé à l’Agence nationale de l’habitat dans la limite du plafond prévu au I de l’article 46 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012. »

Cette taxe existe depuis 1998, après avoir été étendue en 2013, dans l’objectif de réguler le marché immobilier et inciter les propriétaires à donner leurs biens à la location dans les zones dites tendues. 

L’administration fiscale précise que cette taxe est due par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose d’un logement vacant depuis au moins une année au 1^er janvier de l’année d’imposition. Pour être considéré comme taxable, le bien doit être habitable sans nécessiter de travaux importants, et être en état d’être loué et la vacance doit être du fait du contribuable.

Il faut, enfin, retenir que la base taxable est assez similaire à celle de la taxe d’habitation, puisque l’administration fiscale retient la même valeur locative, à laquelle elle applique un taux de 12,5% la première année où le logement est imposable.

Il faut, toutefois, retenir une nouveauté pour l’année 2023. En effet, la loi de finances pour 2020 a instauré une obligation déclarative à la charge des propriétaires de locaux d’habitation afin de permettre l’établissement de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale. 

Les contribuables propriétaires de biens immobiliers devront donc déclarer pour la première fois avant le 1^er Juillet 2023 les biens dont ils sont propriétaires et leurs conditions d’occupation, afin que l’administration fiscale se serve des données recueillies pour établir, contrôler et taxer les logements vacants.