Jurisprudences

Indivision – Unanimité requise pour délivrer le congé pour vendredi

Cass. civ. 3ème, 23 janv. 2025, n°23-21610

Divorce – Séparation de corps, Liquidation et partage de régime matrimonial, Liquidation et partage de successions, Liquidation et partage d’indivisions mobilières et immobilières

Enseignement de l'arrêt

Le congé pour vendre doit être donné à l’unanimité des indivisaires.

#indivision

Rappel du cadre légal

La gestion des biens en indivision est encadrée par les articles 815 à 815-16 du Code civil, qui prévoient différents niveaux d’intervention et d’autorisation entre indivisaires selon la nature des actes à accomplir.

Les actes sans autorisation

Conformément à l’article 815-2 du Code civil, tout indivisaire, quel que soit le montant de ses droits, peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même en l’absence d’urgence. Il peut s’agir d’actes matériels (travaux de réparation, par exemple) ou juridiques (souscription d’une assurance obligatoire ou déclaration d’un sinistre à l’assureur). Certaines actions en justice peuvent avoir le caractère d’actes conservatoires.

« Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.

A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations ».

Les actes soumis à la majorité des deux tiers des droits indivis

La majorité des deux tiers des droits indivis permet à un ou plusieurs indivisaires de réaliser certains actes de gestion courante, à condition d’en informer les autres indivisaires, sous peine d’inopposabilité.

« Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. »

Les actes nécessitant l’unanimité des indivisaires

Certains actes ne peuvent être accomplis que si tous les indivisaires donnent leur accord. Il s’agit :

des actes de disposition (autre que la vente des meubles pour payer les dettes et charges de l’indivision évoquée ci-dessus), par exemple, la vente d’un immeuble indivis ;
de la conclusion et du renouvellement des baux commerciaux, ruraux, industriels ou artisanaux.

Qu’en est-il du bail d’habitation dont bénéficie un locataire d’un bien indivis ?

Focus sur le bail d’habitation

Conclusion

La conclusion d’un bail d’habitation constitue un acte d’administration, nécessitant la majorité des deux tiers des indivisaires.
Rappelons qu’a contrario, la conclusion d’un bail agricole, commercial, industriel ou artisanal doit être conclue à l’unanimité des indivisaires en raison des droits forts que ce type de baux confère au preneur.

Rupture du bail à l’initiative du bailleur (indivis)

Par symétrie, le congé signifié au locataire d’un bail d’habitation est un acte d’exploitation ordinaire du bien indivis et nécessite la majorité des deux tiers.

Il existe cependant une exception pour le congé pour vendre qui est considéré comme un acte nécessitant l’unanimité des indivisaires. C’est le rappel de la Cour de cassation dans son arrêt du 23 janvier 2025.

Faits et procédure

Le 1er février 2018, la société civile immobilière Bénédicte (la SCI Bénédicte) donne à bail à Monsieur S (le locataire) un appartement dont elle est propriétaire en indivision avec Messieurs W et K.

Chaque indivisaire (la SCI Bénédicte et Messieurs W et K) détient un tiers de la pleine propriété de cet appartement. Messieurs W et K sont également associés de la SCI Bénédicte.

Le 7 juillet 2020, la SCI Bénédicte fait délivrer au locataire un congé avec offre de vente.

Le locataire n’ayant ni accepté l’offre ni quitté les lieux au terme du délai de préavis, la SCI Bénédicte l’assigne en validation du congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que de dommages-intérêts. Parallèlement, le locataire assigne la SCI Bénédicte en annulation du congé.

Les deux instances sont jointes.

La Cour d’appel d’Aix en Provence déclare valable le congé pour vendre délivré au locataire.

Elle considère que :

la SCI a pour associés Mme G à raison de deux parts en pleine propriété et Messieurs D et K à raison de quarante-neuf parts en pleine propriété chacun ;
que l’appartement donné à bail appartient à la SCI Bénédicte et à Messieurs W et K pour un tiers de la pleine propriété indivise chacun ;
que les deux autres propriétaires (Messieurs W et K) en indivision de l’appartement loué sont également les principaux associés de la SCI Bénédicte.

La Cour d’appel en tire la conséquence que Messieurs W et K étant les principaux associés de la SCI Bénédicte, ils avaient indirectement donné leur accord pour leur qualité d’indivisaires pour la délivrance de ce congé.

Apport de la Cour de cassation

Sur le fondement de l’article 815-3 du Code civil, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel considérant que le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d’un congé pour vente au locataire n’a pas été constaté par la Cour d’appel.

Elle confirme sa jurisprudence constante selon laquelle le congé pour vendre doit être expressément donné à l’unanimité des indivisaires sans possibilité de présumer que les associés d’une société ont personnellement et directement donné leur accord quand cette dernière a délivré le congés.

La solution est contraignante et sévère mais juridiquement absolument fondée.La gouvernance de la SCI ne saurait permettre de présumer l’accord des associés qui ont -en outre- potentiellement un intérêt individuel distinct de celui de leur société.

NB : petite précaution délivrée par les avocats spécialisés en indivision du cabinet : l’indivision ne possède pas de personnalité juridique propre, ce qui signifie qu’un bail et/ou un congé ne peut être délivré au nom de « l’indivision X » mais doit l’être au nom de chaque indivisaire (Cass. 3e civ., 25 avril 2001, n° 99-14368).