Jurisprudences
La mise à disposition gratuite de l’immeuble social au bénéfice d’un associé d’une SCI
Cass. civ. 3eme, 2 mai 2024, n°2024 22-24.503
Unions (mariage / pacs / concubinage), Divorce – Séparation de corps
Enseignement de l'arrêt
Pas de mise a disposition gratuite du bien immobilier d’une SCI si l’objet social ne le prévoit pas expressément.
Rappel des faits
L’arrêt commenté porte sur la question de la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier appartenant à une SCI au bénéfice d’un de ses associés.
En l’occurrence, il s’agit d’une SCI constitué par un couple détenant uniquement un bien immobilier.
Le mari, minoritaire et gérant de la SCI se consent un prêt autrement appelé « commodat » ayant pour objet le bien immobilier de la SCI. Aux termes de ce commodat, il bénéficie de la jouissance gratuite de l’immeuble social.
L’épouse associée majoritaire demande l’annulation de ce prêt. La question de la nullité du commodat est portée devant la Cour de cassation.
Les conditions pour jouir gratuitement du bien objet de la SCI
La Cour de cassation rappelle que la jouissance gratuite du bien de la SCI au bénéfice d’un associé n’est possible que si l’objet social le prévoit explicitement.
Cette mise à disposition gratuite ne peut donc pas être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts, si elle n’est pas prévue dans l’objet social. Par la passé, la Cour de cassation avait pu admettre à l’inverse la validité d’une mise a disposition gratuite du bien immobilier d’une SCI dont les statuts prévoyaient « la gestion par bail ou autrement » (3ème chambre civile, 11 février 2014, n°13-11.197).
Sur l’extension de l’objet social par décision collective
Pour permettre à un associé de jouir gratuitement d’un bien immobilier, si cela n’est pas prévu dans les statuts, il est donc possible de modifier ces derniers « par assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts. »
A défaut de clause dans les statuts précisant la façon dont ils peuvent être modifiés, l’article 1852 du code civil prévoit que les modifications statutaires se décident en principe à l’unanimité.
« Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés. »
Cette décision unanime peut être recueillie par une assemblée générale, mais aussi par la voie d’une consultation écrite conformément à l’article 1853 du code civil.
« Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoir qu’elles résulteront d’une consultation écrite, y compris par voie électronique, selon les délais et les modalités qu’ils définissent. »
Sur la validité du commodat au bénéfice d’un associé pourtant conforme à l’objet social
La possibilité d’une mise à disposition gratuite du bien social au bénéfice d’un associé prévue dans les statuts, n’est toutefois pas une condition suffisante pour qu’un associé puisse en bénéficier.
En effet une mise à disposition à titre gratuit d’un bien de la SCI, sous la forme d’un commodat ou autre et en tous cas sans loyer ni indemnité d’occupation représente une perte de revenus pour la SCI, ce qui n’est pas immédiatement dans son intérêt.
Cela est notamment le cas lorsque :
- la SCI supporte un emprunt immobilier souscrit pour l’acquisition du bien immobilier
- cette dette ou une autre est remboursée par les associés eux même, générant un compte courant d’associé et donc de la dette sociale.
Ce n’est plus la conformité à l’objet social qui doit être interrogée, mais l’intérêt social de la SCI et ses équilibres financiers.
La Cour de cassation n’a pas encore eu à se prononcer sur cette question qui représente pourtant un contentieux important devant les juridictions civiles dont le cabinet se fait régulièrement le porte-voix au nom des SCI ou de ses associés.
