Jurisprudences

IFI et réalité des dettes sociales

TJ de Grasse, 6 août 2026, n° 25/05439

Patrimoine - Fiscalité

Enseignement de l'arrêt

La clause dite « du grand-père » n’est pas automatique, la dette doit être réelle pour influer sur la valeur des parts.

Seuls les comptes courants d’associés ayant une réalité économique peuvent donc être comptabilisés au passif dans le cadre de l’IFI.

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Impôt sur la fortune immobilière et compte courant d’associé

Brefs rappels à propos de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’IFI est un impôt annuel dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1^er janvier de l’année d’imposition (seuil fixé par l’article 964 du CGI).

« Il est institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière.

Sont soumises à cet impôt, lorsque la valeur de leurs actifs mentionnés à l’article 965 est supérieure à 1 300 000 € :

1° Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs actifs mentionnés au même article 965 situés en France ou hors de France.

Toutefois, les personnes physiques mentionnées au premier alinéa du présent 1° qui n’ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédant celle au cours de laquelle elles ont leur domicile fiscal en France ne sont imposables qu’à raison des actifs mentionnés au 2°.

Cette disposition s’applique au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle le domicile fiscal a été établi en France ;

2° Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers.

Sauf dans les cas prévus aux a et b du 4 de l’article 6, les couples mariés font l’objet d’une imposition commune.

Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l’article 515-1 du code civil et les personnes vivant en concubinage notoire font l’objet d’une imposition commune.

Les conditions d’assujettissement sont appréciées au 1er janvier de chaque année ».

Le patrimoine net taxable correspond à la valeur des biens immobiliers imposables diminuée des dettes déductibles.

Entre dans l’assiette de l’IFI l’ensemble des biens ou droits immobiliers appartenant directement ou indirectement aux membres du foyer fiscal, sous déduction de certaines dettes et sous réserve de certaines exonérations :

Tous les immeubles bâtis ou non bâtis, quelle que soit leur affectation (habitation, locatif, professionnel, etc…)
Les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc…)
Les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société.

Toutefois :

la résidence principale détenue directement bénéficie d’un abattement légal de 30 % sur sa valeur vénale (CGI art. 973).
les parts ou actions de sociétés sont exclues de l’IFI en cas de participations minoritaires dans une société opérationnelle.

« I.-La valeur des actifs mentionnés à l’article 965 est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

Par dérogation au deuxième alinéa de l’article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement précité.

Les valeurs mobilières cotées sur un marché sont évaluées selon le dernier cours connu ou selon la moyenne des trente derniers cours qui précèdent la date d’imposition.

II.-Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement, par une société ou un organisme :

1° Pour l’acquisition d’un actif imposable à une personne mentionnée au 1° de l’article 965 qui contrôle, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965, la société ou l’organisme mentionné au premier alinéa du présent II ;

2° Auprès d’une personne mentionnée au 1° de l’article 965, pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à un tel actif, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ;

3° Auprès d’une personne mentionnée au 2° du III de l’article 974, pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I du même article 974 afférentes à un tel actif, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ;

4° Auprès d’une société ou d’un organisme contrôlé, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, directement ou par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au même 1°, leurs ascendants ou descendants ou leurs frères et sœurs, pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à un tel actif, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965.

Les 1°, 2° et 4° du présent II ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

Le 3° du présent II ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

III.-Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, les dettes correspondant aux prêts mentionnés au II de l’article 974 contractées, directement ou indirectement, par une société ou un organisme pour l’achat d’un actif imposable sont prises en compte chaque année à hauteur du montant déductible défini à ce même II.

IV.-Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes qui sont contractées directement ou indirectement par un organisme ou une société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable.
Sans préjudice des II et III du présent article, la valeur imposable à l’impôt sur la fortune immobilière des parts ou actions déterminée conformément au premier alinéa du présent IV ne peut être supérieure à leur valeur vénale déterminée conformément au I ou, si elle est inférieure à cette dernière, à la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes qu’elle a contractées, à proportion de la fraction de capital de la société à laquelle donnent droit les parts ou actions comprises dans le patrimoine du redevable. »

IFI et compte courant d’associé

Un compte courant d’associé est un prêt consenti par l’associé à la société, qui lui confère une créance sur la société, inscrite au passif du bilan.

Lorsqu’il s’agit d’une société civile immobilière (SCI), ce compte courant d’associé a bien entendu une influence sur la valeur des parts d’une société imposables à l’IFI puisque les parts ou actions de sociétés sont imposables à hauteur de la valeur représentative d’actifs immobiliers détenus directement ou indirectement par ces sociétés.

Ainsi, la jurisprudence considère que les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) doivent être valorisées en tenant compte de l’actif et du passif de ladite société et donc également des comptes courants d’associés (cf. notamment Cass. com. 7-10-2020 n° 19-13.135).

Toutefois, l’article 973 du Code général des impôts prévoit une clause anti-abus limitant la prise en compte de certaines dettes contractées par les sociétés pour la détermination de la valeur imposable des titres à l’IFI.

Le dispositif refuse donc la prise en charge des :

dettes (y compris comptes courants d’associés) contractées pour :

l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable
ou le financement de dépenses afférentes à un tel actif.
dettes contractées auprès :

du contribuable lui-même
d’un membre de son foyer fiscal
d’un membre de son groupe familial (ascendants, descendants, collatéraux, sous certaines limites)
ou d’une société contrôlée par lui ou par son groupe familial.

Le cas échéant, la fraction de la valeur taxable des parts de l’associé est déterminée sans tenir compte de la dette (donc comme si le compte courant n’existait pas), sauf si l’associé démontre :

que le prêt (ou l’avance en compte courant) n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal ; et,
s’il s’agit d’un prêt consenti par un membre du groupe familial, que les conditions du prêt sont normales (taux, échéances, remboursements effectifs, etc…).

Pour apprécier l’existence ou non d’un objectif principalement fiscal, l’administration fiscale admet que le fait que la dette ait été souscrite avant la création de l’IFI le 1er janvier 2018 ou à une date très antérieure à celle où le foyer est devenu redevable de l’IFI, est un indice fort de l’absence de but principalement fiscal (BOFIP – BOI-PAT-IFI-20-30-30 n°230 du 5 juin 2024).

Ainsi, les comptes courants d’associés antérieurs au 1er janvier 2018 sont déductibles pour la valorisation des titres sociaux, sauf circonstances particulières : c’est la fameuse « clause du grand-père ».

Faits et procédure

Des époux sont propriétaires de biens immobiliers et de parts d’une SCI familiale.

Ils déposent une déclaration d’IFI en déclarant un actif net personnel composé d’immeubles détenus directement et de parts de cette SCI.

Deux ans après, ils déposent une réclamation contentieuse en demandant que soient prises en compte des dettes déductibles – des comptes courants d’associés et des emprunts – pour valoriser les parts sociales.

Ils soutiennent que des dettes déductibles liées à leur SCI familiale devraient réduire leur patrimoine imposable sous le seuil de 1,3 million d’euros et demandent donc la décharge de leur impôt sur la fortune immobilière pour 2023 et la restitution de la somme déjà acquittée.

L’administration fiscale rejette cette demande, arguant que les dettes invoquées, notamment les comptes courants d’associés, ont été contractées dans un but principalement fiscal. Elle estime que la preuve de l’existence et de la déductibilité de ces dettes n’est pas suffisamment apportée, et que le montage financier vise à réduire artificiellement l’assiette de l’IFI.

Les époux saisissent donc le Tribunal judiciaire pour formuler la même demande de décharge.

Le Tribunal considère toutefois que les pièces comptables sont floues et les libellés de virements opaques. Il retient que la SCI ne percevait aucun revenu, mettait l’immeuble à disposition gratuite et accumulait une dette qu’elle était dans l’incapacité de rembourser, sauf en vendant l’immeuble.

Il rejette donc les demandes des époux, considérant que la réalité et la déductibilité des dettes invoquées ne sont pas suffisamment démontrées. Il estime que le montage financier mis en place a pour effet de réduire artificiellement la valeur des parts de la SCI et de passer sous le seuil d’imposition, sans avantage économique réel pour la société.

Retenant que les époux ne démontrent donc pas que la dette sous forme de comptes courant d’associés n’a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal, le Tribunal rejette la demande d’annulation de la décision de rejet de l’Administration fiscale.

Apport du jugement

Le BOFIP pouvait interroger sur la portée de la « clause du grand-père » et donc sur la possibilité, pour évaluer les parts d’une société, de déduire toute dette souscrite avant le 1^er janvier 2018.

Le Tribunal de Grasse vient donc rappeler que cette déductibilité n’est pas automatique. La date de souscription de la dette ne suffit pas. Encore faut-il que la dette existe pour un motif autre que fiscal.

Les juges du fond cherchent ainsi à appliquer aux dettes antérieures au 1^er janvier 2018 un régime très similaire à celles contractées depuis cette date.

Les contribuables doivent donc non seulement apporter la preuve que la dette est antérieure à l’entrée en vigueur de l’IFI mais également qu’elle a une réelle cause économique.

Dans le cadre de ses missions concernant la gestion et la transmission du patrimoine des familles, l’équipe d’avocats du cabinet Canopy conseille donc à ses clients titulaires de comptes courants d’associés de régulariser des conventions prévoyant les modalités de leur remboursement, voire précisant les raisons exactes de leur existence (par exemple permettre à la SCI d’effectuer des travaux dans le bien qu’elle détient) et d’éviter leur déductibilité lorsque la société ne perçoit aucun revenu.