Succession - Pas de donation indirecte en cas de vente à son enfant locataire du bien minoré en raison de son occupation

Rappel du cadre légal

La donation est une libéralité par laquelle une personne (le donateur) se dépouille irrévocablement d’un bien ou d’un droit au profit d’une autre (le donataire), sans contrepartie. 

Deux éléments sont classiquement exigés :

• un élément matériel, à savoir un appauvrissement du donateur et un enrichissement corrélatif du donataire ; 
• un élément moral, à savoir une intention libérale (c’est-à-dire la volonté de gratifier l’autre). 

Cette intention libérale doit être prouvée : elle ne se présume pas.

La donation indirecte est une libéralité réalisée par le biais d’un autre acte juridique réel, sans simulation ni mensonge, mais dont les effets entraînent un avantage gratuit au profit du bénéficiaire.

Elle repose : 

• sur un acte réel (vente, renonciation, remise de dette, paiement pour autrui, prise en charge de frais, etc.) ; 
• dans lequel l’intention libérale n’est ni exprimée ni dissimulée : l’acte est neutre ou à titre onéreux en apparence, mais comporte en réalité un déséquilibre voulu dans un but de libéralité. 

Quelques exemples :

• une vente à prix volontairement minoré (mais réellement payé) : par exemple, la vente d’une propriété agricole et de terres par des parents à une fille et son mari à vil prix. Une donation indirecte rapportable a été reconnue à concurrence de la différence (Cass. Civ. 1^ère, 21 octobre 2015, n° 14-24.926) ;
• renonciation à une succession dans le but d’augmenter la part d’un autre héritier : donation indirecte de la part renoncée au profit de l’héritier bénéficiaire (Cass. 1re civ., 27 mai 1961, n° 57-11.873).

Dans le présent arrêt, la Cour de cassation a eu à déterminer si la cession de terres agricoles au fils du cédant constituait une donation indirecte en raison de la minoration du prix de vente liée à l’existence d’un bail rural existant justement entre le cédant et son fils acquéreur.

Faits et procédure

Monsieur J décède le 12 novembre 2014. 

Il laisse pour lui succéder ses deux enfants Madame R et Monsieur Z mais un testament olographe du 17 février 2012 institue son fils légataire de la pleine propriété de la quotité disponible.

Par acte notarié du 1er juin 2012, Monsieur J avait vendu à son fils et à l’épouse de ce dernier un ensemble de terres agricoles, dont son fils était preneur à bail.

Des difficultés étant survenues lors du règlement de la succession, Madame R assigne son frère en ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de leur père. 

La valeur des terres agricoles acquises par le fils de son père pose difficultés. 

La sœur considère que les terres cédées par leur père à son fils auraient dû estimées sans tenir compte de son occupation puisqu’avec la vente, ce dernier était devenu propriétaire des terres en réunissant sur sa tête les deux qualités de preneur et de bailleur. Elle considère que derrière l’application de la décote cache une donation indirecte. 

La Cour d’appel lui donne gain de cause. Le frère forme un pourvoi en cassation sur ce sujet.

Apport de la Cour de cassation

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur le fondement de l’article 843 du Code civil. Elle rappelle qu’une libéralité suppose un appauvrissement du disposant dans l’intention de gratifier son héritier.

Elle considère que l’existence de l’élément matériel d’une libéralité rapportable pouvant résulter de la minoration du prix de vente de terres agricoles à un héritier présomptif doit s’apprécier au regard de la valeur réelle des terres au jour de leur vente, considération prise de l’existence d’un bail, peu important que celui-ci ait été consenti à cet héritier.

En d’autres termes, les terres – dans le patrimoine du donateur – étaient déjà dépréciées du fait de l’existence d’un bail et auraient eu une valeur similaire (i) si le locataire avait été un tiers et/ou (ii) si l’acquéreur avait été un tiers. La Cour de cassation analyse donc bien l’existence d’un appauvrissement du côté du donateur, mais considère que ce ne fût pas le cas en espèce. 

Le prix de cession minoré en raison de l’existence du bail rural du fils était donc justifié et ne cachait aucune donation indirecte selon la Cour de cassation. 

Cet arrêt doit être rapprochée d’une autre décision de la Cour de Cassation en date du 10 décembre 2025 qui aboutissait à la même solution mais dont le raisonnement différait légèrement.

La Cour de cassation semble en effet se fonder dans cet arrêt plus récent sur le fait que le locataire était une société appartenant à l’héritier. C’est principalement l’interposition de la personne morale (la société) qui justifiait l’application d’une décote. Un doute subsiste donc sur un éventuel durcissement de la Cour de cassation quant à l’appréciation de la justification de la décote.