Fiscalité - Cession de la résidence principale et exonération de plus-value

Rappel du contexte légal

Par application de l’article 150 U, II-1° du code général des impôts CGI, les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées.

Définition de la résidence habituelle

Résidence habituelle

Il s’agit des immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt.

Résidence effective

Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.

L’exonération est de caractère général. Elle est acquise lorsque les conditions sont remplies quels que puissent être les motifs de la cession, la nature de l’habitation, l’importance du prix de cession ou de la plus-value et l’affectation que l’acquéreur envisage de donner à l’immeuble.

Résidence habituelle au jour de la cession et les exceptions

Le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Cette condition exclut de l’exonération les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette qualité au moment de la vente. 

Ce principe comporte plusieurs assouplissements. L’exonération reste notamment acquise si la cession intervient dans des délais normaux de vente.

Apport de l’arrêt

Rappel des faits

Les requérants cèdent le 22 novembre 2016, un appartement sis à Vincennes (94300) qu’ils acquirent en 2010. 

L’acte de vente de ce bien mentionne l’exonération de l’imposition sur la plus-value de cession immobilière en application de l’article 1510 U du code général des impôts dès lors que ce logement constitue leur résidence principale lors de sa cession.

Rappel de la procédure

Le 24 octobre 2019, l’administration remet en cause le droit à cette exonération par une proposition de rectification. 

Les requérants demandent au tribunal administratif de Melun de prononcer la décharge des suppléments d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquels ils ont été assujettis à raison d’une plus-value résultant de la vente.

Par un jugement en date du 7 mars 2024, le tribunal administratif de Melun rejette leur demande.

Les contribuables interjettent appel. 

1. Position de la cour administrative d’appel de Paris 

Le 30 décembre 2024, la Cour d’administrative d’appel de Paris indique que c’est à juste titre que l’administration fiscale estime que la cession de ce logement ne pouvait bénéficier de l’exonération prévue par l’article 150 U du code général des impôts. La Cour d’administrative d’appel de Paris constate que les contribuables occupaient le logement objet de la plus-value litigieuse au jour de sa cession. La question est de savoir si cet appartement constituait la résidence principale du couple au moment de la cession.

Pour le déterminer, la Cour analyse les éléments suivants :

• les requérants ont donné ce logement à bail à compter de l’année 2013 ;
• ils l’ont mis en vente au départ de leurs locataires, le 30 mars 2016, date à laquelle ils ont donné mandat à cette fin à une agence immobilière, alors qu’il est constant que les intéressés ont résidé à Bruxelles jusqu’au 31 août 2016, où ils vivaient depuis 2013 ;
• une promesse de vente est conclue le 3 septembre 2016 ;
• occupation de l’appartement par le couple après la mise en vente ;
• cession de l’appartement a lieu le 22 novembre 2016 ;

Pour remettre en cause le bénéfice de l’exonération prévue au II de l’article 150 U du code général des impôts, l’administration fiscale relève que les contribuables mentionnent sur la déclaration de revenus de 2016, déposée le 6 juin 2017, qu’ils ont emménagé dans un autre logement, également situé à Vincennes, le 1^er septembre 2016, soit quelques jours après avoir emménagé dans l’appartement en cause et que ce bien avait fait l’objet d’une promesse de vente signée dès le 3 septembre 2016.

Dans ces conditions, la Cour conclut que l’occupation du logement en cause par les requérants au jour de sa cession était purement provisoire, de sorte que, ainsi que les premiers juges l’ont relevé à juste titre, ce logement ne peut être regardé comme ayant alors constitué leur résidence principale au sens et pour l’application des dispositions du II de l’article 150 U du Code Général des Impôts.

Par conséquent, une occupation provisoire du logement ne permet pas de bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière, accordée lors de la vente de la résidence principale.