Stipulation pour autrui pour le paiement du crédit d'un tiers - attention à la rédaction de la clause

Rappel du cadre légal

L’article 1121 ancien du Code civil dispose que l’on peut stipuler au profit d’un tiers. Celui qui a fait cette stipulation ne peut plus la révoquer si le tiers a déclaré vouloir en profiter. C’est le mécanisme par lequel l’acquéreur s’engage à payer directement la banque du vendeur dans l’espèce étudiée par la Cour de cassation.

Cependant, pour que le vendeur soit libéré de sa dette, il faut opérer une novation.

L’article 1271 ancien du Code civil précise que la substitution d’un nouveau débiteur à l’ancien ne constitue une novation que si l’ancien débiteur est « déchargé par le créancier ».

L’article 1273 ancien ajoute que « la novation ne se présume point ; il faut que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte ».

Nous verrons ci-dessous que la solution n’aurait pas été différente sous l’égide de la loi nouvelle.

Faits et procédure

Une société civile immobilière contracte deux emprunts auprès du Crédit Foncier de France afin de financer l’achat d’un terrain et la construction d’un immeuble d’habitation. En garantie, la banque inscrit un privilège de prêteur de deniers de premier rang et une hypothèque conventionnelle de second rang sur le bien.

Le 8 décembre 2009, la société vend des lots en l’état futur d’achèvement (VEFA) à une particulière (l’acquéreur). L’acte de vente contient une stipulation pour autrui : il est prévu que le paiement du solde du prix de vente soit effectué par chèque à l’ordre de la banque ou, exceptionnellement, à l’ordre du notaire.

Contrairement aux termes du contrat, l’acquéreur verse une partie du prix directement entre les mains du vendeur. Cependant, ce dernier ne rembourse pas l’intégralité du premier emprunt à la banque et finit par être placé en liquidation judiciaire. La banque déclare sa créance à la procédure.

Refusant de donner mainlevée des inscriptions hypothécaires grevant le bien, la banque est assignée en justice par l’acquéreur qui sollicite la radiation de ces sûretés. L’acquéreur soutient notamment que l’acceptation par la banque de la stipulation pour autrui valait novation et libérait le vendeur de sa dette, éteignant par accessoire les garanties attachées.

Apport de la Cour de cassation

Dans son arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi de l’acquéreur en opérant une distinction stricte entre la stipulation pour autrui et la novation par changement de débiteur.

La Haute Juridiction rappelle d’abord la validité du mécanisme de paiement délégué : la stipulation pour autrui permet valablement à l’acquéreur de s’obliger, envers le vendeur, à désintéresser le créancier de ce dernier. L’acceptation de cette stipulation par la banque rend l’engagement irrévocable.

Toutefois, la Cour refuse de conférer un effet libératoire automatique à cette acceptation. Faisant une application rigoureuse de l’article 1273 ancien du Code civil, elle réaffirme que « la novation ne se présume point ».

Le raisonnement des juges du droit est sans appel :

• l’absence d’équivalence juridique : l’acceptation du bénéfice d’une stipulation pour autrui (l’encaissement des fonds) est distincte du consentement à la novation (la libération du débiteur originel),
• l’exigence d’une volonté non équivoque : la preuve de l’intention de nover ne peut se déduire des seules circonstances factuelles ou de la perception des paiements. Elle requiert une manifestation de volonté claire émanant du créancier de décharger son débiteur initial.

En l’espèce, la banque avait accepté les versements, mais n’avait jamais exprimé sa volonté d’éteindre l’obligation du vendeur.

Cet arrêt, bien que rendu au visa des textes antérieurs à l’ordonnance du 10 février 2016, conserve une portée normative majeure pour la pratique actuelle.

La décision illustre la rigueur du principe de l’accessoire. Faute de novation, l’obligation principale du vendeur subsiste. Par voie de conséquence, les sûretés réelles (privilège de prêteur de deniers et hypothèque conventionnelle) qui la garantissent ne sont pas éteintes. La banque conserve ainsi son droit de suite sur l’immeuble, nonobstant le transfert de propriété et le paiement partiel par l’acquéreur.

L’exigence probatoire posée par la Cour de cassation demeure d’actualité sous l’empire du droit nouveau :

• sur le terrain de la novation : le nouvel article 1330 du Code civil perpétue la règle selon laquelle l’intention de nover ne se présume pas.
• sur le terrain de la cession de dette : l’article 1327-2 du Code civil renforce cette sécurité pour le créancier. À défaut d’accord exprès de la banque pour libérer le débiteur originaire, la cession de dette est imparfaite et le vendeur demeure tenu solidairement.

En pratique, cet arrêt sonne comme un rappel à l’ordre pour les rédacteurs d’actes. La sécurité juridique de l’acquéreur ne peut reposer sur une simple clause de paiement direct. Elle impose l’intervention du créancier à l’acte pour formaliser, expressément son consentement à la libération du vendeur et à la mainlevée des inscriptions.