Jurisprudences
Promesse de vente - La distinction entre condition de réitération et obligation contractuelle
Cass. civ. 3eme, 3 sept. 2026, 24-13.940, Inédit
Patrimoine - Fiscalité
Enseignement de l'arrêt
La Cour de cassation juge que la clause prévoyant la conclusion d’un bail après la signature de l’acte authentique ne constitue pas une condition de la réitération de la vente. Sa non-réalisation ne peut donc pas entraîner la nullité de la promesse de vente.
Rappel du cadre légal
Afin de comprendre l’exacte portée de l’arrêt de la Cour de cassation que nous analysons ici, un certain nombre de règles générales du droit civil doivent être rappelées en liminaire :
- La nature d’un contrat synallagmatique,
- La notion de cause et de condition dans un contrat,
- Les nullités relatives et absolues d’un contrat et les nullités spécifiques en droit des entreprises en difficulté,
- Le principe procédurale d’autorité de la chose jugée
La promesse synallagmatique de vente et ses conditions
Une promesse synallagmatique de vente est un contrat par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent réciproquement, le premier à vendre, le second à acheter un bien déterminé, moyennant un prix convenu.
Comme tout contrat, elle est soumise aux règles de validité du droit commun, et notamment à l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
Les parties peuvent assortir la promesse de conditions, qu’il s’agisse de conditions suspensives affectant la perfection de la vente ou de clauses dont l’inexécution ne remettent pas en cause la formation du contrat.
La qualification exacte d’une clause (condition de la réitération authentique ou engagement autonome devant produire ses effets après la vente) est donc déterminante pour savoir si sa défaillance peut emporter nullité de la promesse ou seulement engager la responsabilité contractuelle de l’un des contractants.
Nullité en période suspecte
En matière de procédures collectives, les articles L. 632‑1 et L. 632‑2 du Code de commerce permettent d’obtenir la nullité de certains actes accomplis durant la période suspecte, c’est‑à‑dire entre la date de cessation des paiements et le jugement d’ouverture de la procédure.
« I. ― Sont nuls, lorsqu’ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants :
1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ;
2° Tout contrat commutatif dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l’autre partie ;
3° Tout paiement, quel qu’en ait été le mode, pour dettes non échues au jour du paiement ;
4° Tout paiement pour dettes échues, fait autrement qu’en espèces, effets de commerce, virements, bordereaux de cession visés par l’article L. 313-23 du code monétaire et financier ou tout autre mode de paiement communément admis dans les relations d’affaires ;
5° Tout dépôt et toute consignation de sommes effectués en application de l’article 2350 du code civil (1), à défaut d’une décision de justice ayant acquis force de chose jugée ;
6° Toute sûreté réelle conventionnelle ou droit de rétention conventionnel constitués sur les biens ou droits du débiteur pour dettes antérieurement contractées, à moins qu’ils ne remplacent une sûreté antérieure d’une nature et d’une assiette au moins équivalente et à l’exception de la cession de créance prévue à l’article L. 313-23 du code monétaire et financier, intervenue en exécution d’un contrat-cadre conclu antérieurement à la date de cessation des paiements ;
7° Toute hypothèque légale attachée aux jugements de condamnation constituée sur les biens du débiteur pour dettes antérieurement contractées ;
8° Toute mesure conservatoire, à moins que l’inscription ou l’acte de saisie ne soit antérieur à la date de cessation de paiement ;
9° Toute autorisation et levée d’options définies aux articles L. 225-177 et suivants et L. 22-10-56 et suivants du présent code ;
10° Tout transfert de biens ou de droits dans un patrimoine fiduciaire, à moins que ce transfert ne soit intervenu à titre de garantie d’une dette concomitamment contractée ;11° Tout avenant à un contrat de fiducie affectant des droits ou biens déjà transférés dans un patrimoine fiduciaire à la garantie de dettes contractées antérieurement à cet avenant ;
12° Toute affectation ou modification dans l’affectation d’un bien, sous réserve du versement des revenus que l’entrepreneur a déterminés, dont il est résulté un appauvrissement du patrimoine visé par la procédure au bénéfice d’un autre patrimoine de cet entrepreneur ;
13° La déclaration d’insaisissabilité faite par le débiteur en application de l’article L. 526-1.
II. ― Le tribunal peut, en outre, annuler les actes à titre gratuit visés au 1° du I et la déclaration visée au 13° faits dans les six mois précédant la date de cessation des paiements. »
Article L632-2 Code de commerce :
« Les paiements pour dettes échues effectués à compter de la date de cessation des paiements et les actes à titre onéreux accomplis à compter de cette même date peuvent être annulés si ceux qui ont traité avec le débiteur ont eu connaissance de la cessation des paiements.
Toute saisie administrative, toute saisie attribution ou toute opposition peut également être annulée lorsqu’elle a été délivrée ou pratiquée par un créancier à compter de la date de cessation des paiements et en connaissance de celle-ci.
Le présent article n’est pas applicable aux actes réalisés pour le paiement ou le recouvrement de la contribution précomptée mentionnée au premier alinéa de l’article L. 243-1 du code de la sécurité sociale et à l’article L. 741-20 du code rural et de la pêche maritime et de la taxe mentionnée au chapitre I er du titre II de la première partie du livre I er du code général des impôts ainsi que pour la retenue à la source prévue à l’article 204 A du même code. »
Cette action en nullité, qui relève de la compétence de la juridiction des procédures collectives, obéit à un régime spécifique et poursuit une finalité propre : préserver l’égalité des créanciers et l’intégrité du gage commun.
Nullité de droit commun
Conditions et conséquences
L’article 1178 du Code civil dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, sauf lorsque les parties la constatent d’un commun accord.
« Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.
Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »
Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent donc lieu à restitution dans les conditions prévues par les articles 1352 et suivants du Code civil. L’annulation peut également ouvrir droit à réparation lorsque les conditions de la responsabilité sont réunies.
« La restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. »
La nullité se distingue ainsi des sanctions de l’inexécution contractuelle. Lorsqu’un contrat valablement formé n’est pas exécuté, le créancier peut en solliciter l’exécution forcée en nature, une réduction du prix, la résolution du contrat ou la réparation des conséquences de l’inexécution, conformément à l’article 1217 du Code civil.
En revanche, lorsque l’irrégularité affecte une condition de validité du contrat, la sanction relève du régime de la nullité.
« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »
La distinction entre nullité absolue et nullité relative
L’article 1179 du Code civil distingue la nullité absolue et la nullité relative.
« La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général.
Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé. »
La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé.
Cette distinction détermine notamment les personnes pouvant agir en nullité. Selon l’article 1180 du Code civil, la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, ainsi que par le ministère public. Elle ne peut pas être couverte par la confirmation du contrat.
« La nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, ainsi que par le ministère public.
Elle ne peut être couverte par la confirmation du contrat. »
La nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. Elle peut, sous certaines conditions, être couverte par la confirmation de l’acte, conformément à l’article 1181 du Code civil.
« La nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.
Elle peut être couverte par la confirmation.
Si l’action en nullité relative a plusieurs titulaires, la renonciation de l’un n’empêche pas les autres d’agir. »
L’article 1182 précise que la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Elle doit intervenir en connaissance du vice affectant le contrat et après la cessation de celui-ci.
« La confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat. La confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat. L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. »
La nullité pour défaut de cause et l’évolution du droit des contrats
Pour les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, la cause constituait une condition de validité du contrat en application de l’ancien article 1108 du Code civil.
« Quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention :
Le consentement de la partie qui s’oblige ;
Sa capacité de contracter ;
Un objet certain qui forme la matière de l’engagement ;
Une cause licite dans l’obligation. »
L’ancien article 1131 prévoyait que l’obligation sans cause, ou fondée sur une fausse cause ou sur une cause illicite, ne pouvait produire aucun effet. L’ancien article 1133 précisait que la cause était illicite lorsqu’elle était prohibée par la loi, contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public.
« L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. »
Depuis la réforme du droit des contrats, la notion de cause n’est plus expressément mentionnée comme une condition autonome de validité. Ses fonctions sont désormais réparties entre les exigences relatives au consentement, au contenu du contrat et au but poursuivi par les parties.
Le régime applicable dépend donc de la date de conclusion du contrat. Les contrats conclus avant la réforme demeurent soumis aux dispositions anciennes, tandis que les contrats conclus après son entrée en vigueur relèvent des textes nouveaux, sous réserve des règles transitoires prévues par l’ordonnance.
Autorité de la chose jugée
L’autorité de la chose jugée désigne l’impossibilité de revenir judiciairement sur un fait précédemment jugé. Dit autrement, on ne peut pas être jugé deux fois pour le même fait
L’article 1355 du Code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a précisément fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, qu’elle intervienne entre les mêmes parties et qu’elle soit formée par elles et contre elles en la même qualité.
« L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».
L’appréciation de l’autorité de la chose jugée suppose toutefois de distinguer l’objet de la demande, sa cause et le cadre juridique dans lequel elle est présentée. La seule identité matérielle de l’acte contesté ne suffit pas nécessairement à caractériser une identité de demandes.
Principe de concentration des moyens
La jurisprudence a également consacré le principe de concentration des moyens. En application de ce principe, une partie doit présenter, dès la première instance, l’ensemble des moyens juridiques qu’elle estime propres à fonder sa prétention. Elle ne peut, après l’épuisement d’un premier litige, engager une nouvelle contestation ayant le même objet en invoquant un fondement juridique qui aurait pu être présenté antérieurement.
Faits et procédure
Une société par actions simplifiée, venderesse, conclut le 4 avril 2011 avec une société acquéreur une promesse synallagmatique de vente.
L’acte prévoit que la réitération authentique de la vente doit intervenir au plus tard le 28 avril 2011 et stipule qu’à titre de condition essentielle et déterminante, l’acquéreur promet de consentir un bail commercial au profit du vendeur, avec jouissance gratuite pendant deux ans.
Quelques jours après la date de réitération théorique du contrat de vente, le tribunal de commerce de Vienne ouvre une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la venderesse, procédure convertie en liquidation judiciaire quelques mois plus tard.
Par un jugement ultérieur, le tribunal fixe au 31 mars 2011 la date de cessation des paiements et déclare cette décision commune et opposable à la société acquéreur, de sorte que la promesse de vente s’inscrit dans la période suspecte.
Deux instances successives se concentrent alors sur le contrat de vente :
- D’abord, le liquidateur judiciaire assigne l’acquéreur en nullité de la promesse sur le fondement des articles L. 632‑1 et L. 632‑2 du Code de commerce, mais la cour d’appel de Grenoble, par arrêt du 20 juin 2019, rejette cette demande.
- Ensuite, l’acquéreur demande à voir juger la vente parfaite pour obtenir sa mise en possession de l’immeuble. Le liquidateur y oppose la nullité de la promesse pour défaut de cause et absence de réalisation d’une condition déterminante de son consentement, en l’absence de conclusion du bail prévu.
Par arrêt du 28 mars 2024, la cour d’appel de Grenoble prononce la nullité de la promesse de vente du 4 avril 2011, retenant que la clause relative au bail consenti au profit du vendeur constitue une condition essentielle et déterminante dont la défaillance justifie la nullité.
Elle écarte la fin de non‑recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée et du principe de concentration des moyens, considérant que la nullité fondée sur la période suspecte et la nullité de droit commun n’ont pas le même objet.
L’acquéreur forme alors un pourvoi en cassation, articulant deux moyens :
- le premier reproche à la cour d’appel d’avoir méconnu le principe de concentration des moyens et l’autorité de la chose jugée en admettant une nouvelle nullité de la promesse ;
- le second soutient que la cour a dénaturé la clause en qualifiant de condition de la réitération de la vente ce qui n’était qu’un engagement de conclure un bail postérieur à l’acte authentique.
Apport de la Cour de cassation
La portée du principe de concentration des moyens en matière de procédures collectives
La Cour de cassation rejette d’abord le grief lié à la concentration des moyens en posant une limite claire : la nullité spécifique de période suspecte et la nullité de droit commun poursuivent des objets et s’inscrivent dans des cadres contentieux distincts, ce qui interdit de considérer que l’une épuiserait nécessairement tous les moyens de nullité de l’autre.
Le liquidateur judiciaire peut donc, sans se heurter à l’autorité de la chose jugée ni au principe de concentration, opposer à la demande de perfection de la vente une nullité fondée sur le droit commun, même après le rejet définitif de sa demande en nullité sur le terrain de la période suspecte.
Cette solution sécurise la possibilité, pour les organes de la procédure collective, d’articuler successivement les outils de nullité propres au droit des entreprises en difficulté et ceux du droit commun des contrats, sans que la première action ferme définitivement la voie à la seconde.
Pour les praticiens, elle invite à distinguer clairement, dans leurs écritures, les fondements de nullité invoqués et les finalités poursuivies (protection des créanciers, validité intrinsèque du contrat), afin de limiter les risques de confusion sur la « chose jugée ».
La qualification de la clause prévoyant la conclusion d’un bail
Sur le second moyen, la Cour censure partiellement l’arrêt de la cour d’appel, en retenant la violation de l’article 1134 du Code civil.
Rappelons que la clause stipule que « l’acquéreur sera propriétaire des biens (…) à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique » et qu’« il en aura la jouissance à compter du jour de la signature de l’acte authentique par la perception des loyers dans les conditions exposées ci‑après ».
Ce n’est qu’ensuite que l’acte précise, « à titre de condition essentielle et déterminante », que l’acquéreur promet de consentir un bail au profit du vendeur, prévoyant une jouissance gratuite pendant deux ans.
De cette articulation, la Cour déduit que le bail est destiné à être régularisé après la signature de l’acte authentique, c’est‑à‑dire après la perfection de la vente.
Ce bail ne peut dès lors être considéré comme une condition de la réitération de la vente, mais comme un engagement autonome dont l’exécution doit intervenir une fois la vente réalisée.
En déclarant la promesse nulle en raison de l’absence de preuve de la conclusion du bail, la cour d’appel a donc méconnu la « loi des parties », en transformant en condition suspensive de la vente ce qui n’était juridiquement qu’une obligation postérieure.
La Cour de cassation casse l’arrêt sur ce point, en jugeant que la défaillance du bail ne pouvait être assimilée à la défaillance d’une condition de la réitération authentique, et ne pouvait donc justifier la nullité de la promesse de vente.
L’apport de l’arrêt pour la pratique des promesses de vente
L’arrêt apporte une clarification importante pour la rédaction et l’interprétation des promesses de vente comportant des engagements corrélatifs, notamment lorsqu’un bail doit être consenti au profit du vendeur.
Il rappelle que ce type de clause n’est pas automatiquement qualifié de condition suspensive de la vente : seule une rédaction claire, liant expressément la perfection de la vente à la conclusion préalable ou concomitante du bail, permettrait d’en faire une condition de validité.
Pour les praticiens, l’enseignement est double :
- d’une part, il convient de soigner la rédaction des clauses combinant promesse de vente et promesses annexes, en précisant le moment où l’obligation annexe doit être conclus et en indiquant clairement s’il s’agit ou non d’une condition de la vente ;
- d’autre part, en cas de défaillance à l’obligation annexe, la voie à privilégier sera le terrain de l’inexécution contractuelle (dommages‑intérêts, résolution, etc.) plutôt que celui de la nullité de la promesse, sauf stipulation expresse contraire.
En filigrane, la décision rappelle le rôle central de l’article 1134 du Code civil comme boussole d’interprétation des conventions : le juge ne peut substituer sa propre construction à celle qui résulte de la lettre de la clause et de l’économie générale de l’acte.
Elle souligne également l’intérêt, pour les sociétés et les mandataires judiciaires, de différencier clairement les actions en nullité de période suspecte et celles de droit commun, afin d’articuler au mieux la défense des intérêts du débiteur et des créanciers.
