Jurisprudences
Maintien de l’assujettissement à l’IS d’une SCI malgré la cessation d’activité
TA Versailles, 7eme ch., 16 oct. 2025, n° 2309304
Patrimoine - Fiscalité
Enseignement de l'arrêt
La seule cessation matérielle d’une activité commerciale ne suffit pas à rétablir le régime fiscal des sociétés de personnes.
C’est le changement d’activité effectif d’une société ainsi que sa dénonciation à l’administration fiscale qui permettent le changement de régime fiscal.
Rappel du cadre légal
Le passage d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) à une imposition à l’impôt sur le revenu (IR) est analysé comme un changement de régime fiscal.
Ce changement de régime fiscal est, en principe, assimilé à une cessation d’entreprise, avec des conséquences lourdes :
- imposition immédiate des bénéfices en cours ;
- imposition immédiate des bénéfices en sursis (provisions, reports, etc.) ;
- imposition immédiate des plus-values latentes sur l’actif immobilisé (l’immeuble détenu par la SCI) ;
- perte, en principe, du droit au report des déficits ;
- possible taxation d’un « boni de liquidation » comme si la société cessait tout activité ;
Une SCI est normalement à l’IR lorsqu’elle se contente de louer des immeubles nus.
Elle devient de plein droit passible de l’IS si elle exerce une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI (par exemple : location meublée, locaux équipés, activité de marchand de biens, etc.).
« Sont considérés comme bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l’exercice d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale.
Il en est de même, dans les mêmes conditions, des bénéfices réalisés par les concessionnaires de mines, par les amodiataires et sous-amodiataires de concessions minières, par les titulaires de permis d’exploitation de mines et par les explorateurs de mines de pétrole et de gaz combustibles.
Par exception aux dispositions du premier alinéa, sont classés dans la catégorie des salaires les revenus correspondant aux rémunérations dites » à la part » perçues au titre de leur travail personnel par les artisans pêcheurs, ainsi que, lorsqu’ils sont embarqués, par le ou les pêcheurs associés d’une société de pêche artisanale, telle que définie à l’article L. 931-2 du code rural et de la pêche maritime et soumise au régime d’imposition prévu à l’article 8. »
« I. – Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :
1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.
1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ;
2° Personnes se livrant à des opérations d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente des biens visés au 1° ;
3° Personnes qui procèdent à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet ;
a, b, c et d (Abrogés) ;
4° Personnes bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble qui est vendu par fractions ou par lots à la diligence de ces personnes ;
5° Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie ;
5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ;
6° Adjudicataires, concessionnaires et fermiers de droits communaux ;
7° Membres des copropriétés de navires mentionnées à l’article 8 quater.
7° bis (Abrogé à compter de la date d’entrée en vigueur du I de l’article 26 de la loi n° 96-1182 du 30 décembre 1996, JO du 31) ;
8° Personnes qui, à titre professionnel, effectuent, directement, par personne interposée ou par l’intermédiaire d’une fiducie, des opérations sur des contrats financiers, également dénommés « instruments financiers à terme ”, mentionnés au III de l’article L. 211-1 du code monétaire et financier, à condition qu’elles aient opté pour ce régime dans les quinze jours du début du premier exercice d’imposition à ce titre. L’option est irrévocable.
Ces dispositions s’appliquent aux personnes qui effectuent, directement ou par personne interposée, des opérations à terme sur marchandises sur un marché réglementé.
II. – (Abrogé)
III. – Pour l’application du présent article, les donations entre vifs ne sont pas opposables à l’administration. »
Pour « revenir » à l’IR, il faut alors, en pratique :
- Cesser l’activité commerciale (par exemple arrêter la location meublée et revenir à de la location nue).
- Accepter que ce changement de régime (IS → IR) soit traité comme une cessation d’entreprise, avec imposition des plus-values latentes et des bénéfices en sursis au niveau de la société.
Au moment du changement de régime fiscal, la SCI doit, en principe :
- déclarer et payer l’IS sur :
- les bénéfices d’exploitation non encore imposés ;
- les provisions et bénéfices en sursis ;
- constater et imposer les plus-values latentes sur l’immeuble et les autres immobilisations (différence entre la valeur réelle et la valeur comptable nette, après amortissements).
Pour une SCI à l’IS qui a amorti l’immeuble, cela peut représenter une plus-value importante, car :
- la valeur comptable est réduite par les amortissements ;
- la valeur de marché de l’immeuble peut être bien supérieure.
Une fois la SCI revenue à l’IR :
- les associés personnes physiques seront directement imposés à l’IR sur les revenus fonciers (si location nue), (article 8 du CGI) ;
- en cas de revente ultérieure de l’immeuble par la SCI, les plus-values seront, en principe, soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers pour les associés personnes physiques non professionnels.
« Sous réserve des dispositions de l’article 6, les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n’ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. En cas de démembrement de la propriété de tout ou partie des parts sociales, l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier. Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier.
Il en est de même, sous les mêmes conditions :
1° Des membres des sociétés civiles qui ne revêtent pas, en droit ou en fait, l’une des formes de sociétés visées au 1 de l’article 206 et qui, sous réserve des exceptions prévues à l’article 239 ter, ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ;
2° Des membres des sociétés en participation-y compris les syndicats financiers-qui sont indéfiniment responsables et dont les noms et adresses ont été indiqués à l’administration ;
3° Des membres des sociétés à responsabilité limitée qui ont opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues au IV de l’article 3 du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié ou dans celles prévues par l’article 239 bis AA ;
4° De l’associé unique d’une société à responsabilité limitée lorsque cet associé est une personne physique ;
5° De l’associé unique ou des associés d’une exploitation agricole à responsabilité limitée ;
6° Des membres des sociétés anonymes, des sociétés par actions simplifiées et des sociétés à responsabilité limitée qui ont opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues par l’article 239 bis AB ;
7° Nonobstant les dispositions du 1°, des membres des sociétés interprofessionnelles de soins ambulatoires mentionnées à l’article L. 4041-1 du code de la santé publique. »
Faits et procédure
Une SCI est assujettie à l’IS car elle exerce l’activité de loueur de terrain équipé.
Elle cesse son activité en 2011 mais continue de déposer des déclarations n°2065 qui concerne les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés.
Elle conteste des suppléments d’impôt sur les sociétés (IS) et une majoration de 40 % pour manquement délibéré concernant l’exercice 2018.
Elle soutient qu’elle n’exerce plus d’activité commerciale depuis 2011 et qu’elle ne doit donc plus être soumise à l’IS mais au régime fiscal des sociétés transparentes, avec imposition entre les mains des associés.
Le tribunal administratif rejette la demande de la SCI.
Il relève que, même si l’activité commerciale avait effectivement cessé en 2011, la société a continué pendant plusieurs années à déposer des déclarations fiscales correspondant au régime de l’IS, à déclarer ses résultats en son nom propre et à bénéficier des règles comptables propres à ce régime (notamment les amortissements). Elle n’avait en outre jamais demandé à l’administration fiscale de modifier son régime d’imposition.
Pour le tribunal, la SCI a ainsi entretenu l’apparence d’une société soumise à l’IS et ne pouvait pas, a posteriori, soutenir qu’elle relevait d’un autre régime pour l’exercice 2018.
En somme, la situation déclarée prime pour l’administration fiscale sur la situation effective. Il s’agit de l’exemple concret de la théorie de l’apparence.
Le tribunal valide également la majoration de 40 % pour manquement délibéré. Il retient notamment que :
- le gérant était un professionnel de l’immobilier ;
- la SCI était assistée par un expert-comptable ;
- les plus-values immobilières litigieuses n’avaient pas été déclarées alors qu’elles représentaient un montant très important.
En conclusion, une société qui continue pendant des années à se comporter fiscalement comme une société soumise à l’IS, sans signaler à l’administration un changement de situation, ne peut pas soutenir relever d’un autre régime fiscal. Le tribunal admet également que cette situation peut justifier une pénalité pour manquement délibéré.
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