Jurisprudences

La conservation d’un bien en indivision

Liquidation et partage d’indivisions mobilières et immobilières, Liquidation et partage de régime matrimonial, Liquidation et partage de successions

Enseignement de l'arrêt

La régularisation d’une convention d’indivision permet d’éviter la vente d’un bien qui ne serait pas immédiatement opportune.

La liberté convention d’indivision permet de attentes et besoins des indivisaires.

#indivision immobilières

Il est fréquent que des héritiers ou des époux en cours de divorce souhaitent conserver un bien en indivision, par exemple en raison d’un marché immobilier peu propice à la vente, d’une optimisation fiscale, d’un engagement de maintenir l’un d’eux ou les enfants dans un bien.

Ils ont alors la possibilité -et parfois l’obligation- de régulariser une convention d’indivision par le biais d’un notaire ou d’un avocat spécialisés dans les sujets d’indivision (vente et gestion).

Rappels généraux à propos de la convention d’indivision

La convention d’indivision est un acte régissant l’exercice des droits indivis, du fonctionnement de l’indivision, qui doit être conclue par tous les indivisaires.

L’article 1873-2 du Code civil précise que cette convention doit être écrite, lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire.

« Les coïndivisaires, s’ils y consentent tous, peuvent convenir de demeurer dans l’indivision.

A peine de nullité, la convention doit être établie par un écrit comportant la désignation des biens indivis et l’indication des quotes-parts appartenant à chaque indivisaire. Si les biens indivis comprennent des créances, il y a lieu aux formalités de l’article 1690 ; s’ils comprennent des immeubles, aux formalités de la publicité foncière ».

La convention peut être conclue pour une durée :

déterminée, dans la limite de 5 ans renouvelable
indéterminée.

Dans les deux cas, en cas de désaccord entre les indivisaires, un partage est toujours envisageable, tout en respectant les conditions de l’article 1873-3 qui distingue le partage :

en cas de convention à durée déterminée : pour justes motifs ou en cas d’accord des indivisaires,
en cas de convention à durée indéterminée : à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps.

« La convention peut être conclue pour une durée déterminée qui ne saurait être supérieure à cinq ans. Elle est renouvelable par une décision expresse des parties. Le partage ne peut être provoqué avant le terme convenu qu’autant qu’il y en a de justes motifs.

La convention peut également être conclue pour une durée indéterminée. Le partage peut, en ce cas, être provoqué à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps.

Il peut être décidé que la convention à durée déterminée se renouvellera par tacite reconduction pour une durée déterminée ou indéterminée. A défaut d’un pareil accord, l’indivision sera régie par les articles 815 et suivants à l’expiration de la convention à durée déterminée ».

Le contenu de la convention d’indivision

Pour être utile et anticiper tout litige au moment de la sortie de l’indivision, les conventions d’indivision rédigées par notre cabinet prévoient a minima :

le caractère gratuit ou onéreux de l’éventuelle jouissance par un héritier ou un ex-époux. Précisons que lorsque la jouissance gratuite est octroyée au titre de la prestation compensatoire dans le cadre d’un divorce, l’Administration fiscale considère que celle-ci est versée en capital et non en rente et qu’il faut donc la valoriser au stade de la signature de la convention de divorce (souvent en se servant de la valeur d’un droit d’usage et d’habitation). Dans tous les cas d’indivision -successorale ou pas-, la question de la fiscalité de l’indemnité d’occupation doit être abordée, y compris lorsqu’elle n’est pas prévue ou pas versée,
les modalités de détermination du prix de vente : à titre d’exemple, désigner deux agents immobiliers et retenir la moyenne de leurs évaluations, recours à un expert, etc.
les pénalités dans l’hypothèse où l’un des coindivisaires refuserait de signer le mandat de vente ou de baisser le prix de vente : à titre d’exemple, une somme à verser pour chaque jour de retard,
les modalités de remboursement du prêt : l’occupant du bien peut prendre le prêt en charge, en partie pour compenser l’indemnité d’occupation ou au contraire à charge de remboursement final, etc.
les modalités de prise en charge de l’imposition sur la plus-value en cas de vente, étant précisé que l’époux qui a quitté le domicile conjugal peut bénéficier de l’exonération à la cession de l’ancienne résidence commune, si le bien constituait la résidence principale des époux lors de la séparation, le logement a été occupé par l’autre ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente, la cession intervient dans des « délais normaux de vente » (BOFIP RFPI, 28/02/2024).

Quoi qu’anticipe la convention d’indivision, il faut toutefois se souvenir qu’à défaut d’exécution spontanée par l’indivisaire défaillant, la saisine du Tribunal est indispensable pour obtenir un titre exécutoire puis contraindre ledit indivisaire à régler les sommes dues.

Forme de la convention d’indivision et impact sur le droit de partage

En présence d’un bien immobilier, la convention d’indivision peut être rédigée par un avocat ou un notaire si elle doit être enregistrée auprès des Services de publicité foncière (Cass. Civ. 1^ère, 10 juillet 2013, n° 12-12115).

Les avocats spécialisés du cabinet sont donc rompus à l’exercice de rédaction des conventions d’indivision, qui sont fréquemment signées sous seing privé.

Certains notaires considèrent que l’article 229-3 du Code civil, imposant la liquidation du régime matrimonial dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel et une liquidation en la forme authentique en présence d’un bien immobilier, implique l’obligation d’une convention d’indivision notariée en présence d’un bien immobilier. Le sujet peut être discuté selon les configurations.

« Le consentement au divorce et à ses effets ne se présume pas.

La convention comporte expressément, à peine de nullité :
1° Les nom, prénoms, profession, résidence, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des époux, la date et le lieu de mariage, ainsi que les mêmes indications, le cas échéant, pour chacun de leurs enfants ;
2° Le nom, l’adresse professionnelle et la structure d’exercice professionnel des avocats chargés d’assister les époux ainsi que le barreau auquel ils sont inscrits ;
3° La mention de l’accord des époux sur la rupture du mariage et sur ses effets dans les termes énoncés par la convention ;
4° Les modalités du règlement complet des effets du divorce conformément au chapitre III du présent titre, notamment s’il y a lieu au versement d’une prestation compensatoire ;
5° L’état liquidatif du régime matrimonial, le cas échéant en la forme authentique devant notaire lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière, ou la déclaration qu’il n’y a pas lieu à liquidation ;
6° La mention que le mineur a été informé par ses parents de son droit à être entendu par le juge dans les conditions prévues à l’article 388-1 et qu’il ne souhaite pas faire usage de cette faculté. »

Retenons surtout que lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un maintien en indivision avec ou sans rédaction d’une convention d’indivision, sa valeur est exclue de l’assiette du droit de partage (de 1,1% entre ex-époux ou 2,5% entre indivisaires).

La régularisation d’une telle convention est cependant obligatoire pour les futurs ex-époux, notamment sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Elle présente dans ce cas un intérêt supplémentaire : les époux ne payent alors pas de droit de partage sur ce bien au jour du divorce et n’en sont pas non plus redevables au jour de la vente s’ils souhaitent procéder sans acte de partage. IL conviendra alors de prendre conseil auprès d’un avocat ou d’un notaire pour déterminer la légalité de cette distribution des fonds sans paiement du droit de partage.

Fort de leur connaissance en la matière, les avocats du cabinet Canopy vous conseilleront quant à l’opportunité de régulariser une convention d’indivision et pour adapter et négocier éventuellement sa rédaction.