« Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».
Jurisprudences
Le règlement de copropriété ne constitue par un juste titre permettant l’usucapion abrégé
Cass. civ. 3eme, 18 dec. 2025, n°24-15.759
Patrimoine - Fiscalité
Enseignement de l'arrêt
Le juste titre est celui qui -émanant du véritable propriétaire- est de nature à transférer la propriété.
Le règlement de copropriété n’est pas un juste titre car il n’est pas translatif de propriété. Il ne peut donc pas être utilisé au soutien d’un usucapion abrégé.
Rappel du cadre légal
Le droit de propriété est un droit réel qui confère diverses prérogatives sur un bien : l’usus (droit d’user de la chose), le fructus (droit d’en percevoir les fruits) et l’abusus (droit d’en disposer, matériellement et juridiquement).
« Le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ».
En droit français, la propriété peut s’acquérir principalement :
- Par succession ou libéralité (héritage, donation, legs).
- Par contrat, notamment par la vente, où le transfert de propriété est en principe immédiat dès l’accord sur la chose et le prix (article 1583 du code civil), sous réserve d’exceptions légales et des règles de publicité foncière pour les immeubles.
- Par accession, lorsque des biens ou des productions s’unissent ou s’incorporent à un bien principal appartenant déjà à une personne (article 546 du code civil).
- Par prescription acquisitive (usucapion), à l’issue d’une possession prolongée remplissant les conditions légales (articles 2258 et 2272 du code civil).
La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir la propriété d’un bien ou un autre droit réel par l’effet de la possession prolongée et ininterrompue.
C’est un mode d’acquisition de la propriété, fondé sur une possession assortie d’un délai.
L’acquisition intervient alors avec effet rétroactif : le possesseur est réputé propriétaire depuis le début de sa possession utile, ce qui valide ses actes et rend inopposables les droits que le « véritable » propriétaire aurait constitués pendant ce temps.
Si le possesseur démontre une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, l’acquisition se fait par :
- 30 ans même au bénéfice du possesseur de mauvaise foi, sans qu’il ait à produire un titre.
- 10 ans si le possesseur est de bonne foi et dispose d’un juste titre (article 2272 du code civil).
Le possesseur est considéré de bonne foi, s’il agit comme le véritable propriétaire du bien en vertu d’un titre dont il est persuadé être un titre translatif de propriété.
Le juste titre est un acte translatif de propriété émanant du véritable propriétaire (3e chambre civile, 11 février 2015, n°13-24.770).
« La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »
« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »
« Le titre nul par défaut de forme ne peut servir de base à la prescription de dix ans. »
« La bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. »
« Il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition. »
« Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.
Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus. »
Faits et procédure
Un couple est propriétaire d’un lot (le n°3) situé dans un immeuble accessible par deux rues.
Un autre couple propriétaire d’un autre lot (n°2) construit sur une partie de la cour -partie commune- au motif qu’il détient dessus un droit de jouissance spéciale.
Cette construction a pour conséquence de priver les propriétaires du lot n°3 de l’un de ses accès.
Ils assignent les propriétaires constructeurs afin de leur faire retirer leur édifice.
Les propriétaires constructeurs avancent qu’ils ont acquis par usucapion les constructions édifiées sur la cour partie commune car il résulte du règlement de copropriété et de leur acte de propriété qu’ils ont la jouissance spéciale dudit lot. Il est expressément mentionné dans le règlement de copropriété que :
« l’acquéreur du second lot aura seul l’usage de la cour comprise en son lot, il pourra les modifier et disposer de ces constructions et cour comme il l’entendra à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots ».
La Cour d’appel leur donne raison, elle estime que cette mention du règlement de copropriété est suffisante pour établir un juste titre au profit de des propriétaires constructeurs nonobstant l’absence de désignation des extensions litigieuses dans leur acte de vente ou ledit règlement.
Le couple propriétaire du lot n°3 se pourvoit en cassation.
Apport de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel.
Elle rappelle que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.
Le juste titre est celui qui, s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription (3e chambre civile, 11 février 2015, pourvoi n° 13-24.770, Bull. 2015, III, n° 17).
Le règlement de copropriété n’institue jamais de transfert de propriété.
Par conséquent, le règlement de copropriété ne peut pas constituer un juste titre.
Les propriétaires ne peuvent donc invoquer l’usucapion abrégée sur l’édifice.
